Mirae Asset: Kỳ vọng phục hồi từ bất động sản nhà phố, dự kiến mở bán 4.500 căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh năm 2022

Triển vọng mảng bất động sản nhà phố

Theo Mirae Asset, phân khúc nhà phố tại TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề từ các đợt giãn cách, dẫn đến nguồn cung trong năm 2021 giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, chỉ đạt hơn 1.000 căn chủ yếu tập trung ở khu Đông của thành phố.

Nguồn: Mirae Asset Research

Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 85%, tuy không cao như mức của năm trước nhưng vẫn cao hơn giai đoạn trước dịch Covid cho thấy nhu cầu về mảng này vẫn còn rất lớn. Giá trung bình của mảng này cũng tăng nhẹ, cụ thể, giá bán đạt trung bình 84 triệu/m2 (tăng 11% so với cùng kỳ) đối với nhà phố, và 140 triệu/m2 (tăng 10% so với cùng kỳ) đối với biệt thự.

Hà Nội lại có 1 một năm khởi sắc về nguồn cung khi thị trường chào đón hơn 2.700 căn hộ được mở bán, tăng 40% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng trở lại khi đạt gần 80% (so với chỉ 60% trong năm 2020).  Giá bán cho biệt thự cũng tăng 16% so với năm trước, đạt 134 triệu USD/m2, cho thấy nhu cầu cho phân khúc này ở Hà Nội vẫn vô cùng dồi dào.

Mirae Asset dự phóng trong năm 2022, TP HCM sẽ đón nhận khoảng hơn 1.500 căn hộ, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Trong tương lai xa hơn, TP HCM dự tính sẽ mở rộng quỹ đất sang phía Tây, phía Đông và phía Nam (cụ thể là các quận Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, và Cần Giờ), với các dự án đến từ những công ty bất động sản lớn như Vingroup, Khang Điền, Nam Long, và dự kiến có thể đạt 8.000 – 9.000 căn hộ vào năm 2024.

Còn đối với Hà Nội, dự tính sẽ có hơn 3.000 căn hộ được mở bán trong năm 2022, chủ yếu từ Hoài Đức, Hoàng Mai và Đan Phượng ở phía Tây. Còn khu vực phía Đông cũng sẽ có nguồn cung lớn từ dự án Ecopark. Trong giai đoạn 2022 – 2024, Vinhomes cũng sẽ mở bán 2 dự án Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa tại Đông Anh, với sản phẩm thấp tầng chiếm đa số, cung cấp khoảng 2.000 – 3.000 căn mỗi năm cho thị trường.

Triển vọng mảng bất động sản thương mại

Theo Mirae Asset, tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại chỉ tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước đạt 1,6 triệu m2 trong 2021. Diện tích hấp thụ trong 2021 giảm đáng kể so với ngay cả năm 2020, ngoài khu vực trung tâm giá thuê giảm 3,3% so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt khoảng 24 USD/m2/tháng còn tại khu vực trung tâm giá thuê giảm 2% chỉ đạt trung bình 106 USD/m2/tháng.

Nguồn: Mirae Asset Research

Mirae Asset kỳ vọng trong giai đoạn 2022 – 2024, Hà Nội sẽ có thêm gần 300 nghìn m2 diện tích sàn, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm.

Còn tại TP HCM, diện tích hấp thụ tăng nhẹ trong năm 2021, giữ tỷ lệ hấp thụ trung bình trong giai đoạn 2020 – 2021 ở mức 93 – 94%. Tổng diện tích sàn thương mại tại TP HCM gần như không thay đổi trong năm qua, đạt 1,5 triệu m2. Tuy nhiên giá thuê lại giảm mạnh hơn Hà Nội, tại khu vực trung tâm giá thuê giảm 6,8% đạt 144 USD/m2/tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm giảm 4% còn 33 USD/m2/tháng.

Nguồn: Mirae Asset Research

Mirae Asset kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn trong năm sau khi có thêm 4 dự án được khai trương, nâng thêm 137 nghìn m2 diện tích sàn.

Triển vọng mảng bất động sản dân cư

Tại Hà Nội, số lượng mở bán trong năm 2021 tiếp tục đà giảm nhẹ 7% đạt mức xấp xỉ 17.000 căn hộ. Trong đó, chủ yếu vẫn là phân khúc trung cấp (chiếm 2/3 tổng số lượng bán ra) và phân khúc cao cấp (gần 1/3 số lượng).

Nguồn: Mirae Asset Research

Với nguồn cung ngày một giảm nhưng nhu cầu ở thực vẫn tăng, giá bán sơ cấp tại tất cả các phân khúc trong năm qua đều tăng đáng kể: giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.600 USD/m2 (khoảng 36 triệu đồng) trong 2021, tăng 13% so với cùng kỳ và cũng là mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Trong tương lai, Mirae Asset dự báo số lượng căn hộ được chào bán sẽ gia tăng trở lại, đạt 26.000 – 28.000 căn trong năm 2022. Tuy nhiên, giá nhà sẽ tăng chậm lại, dự đoán sẽ chỉ tăng nhẹ 3 – 5% trong các năm tới.

Tại TP HCM, số lượng mở bán trong năm 2021 chỉ đạt hơn 14.000 căn hộ, giảm 22% so với năm trước và là mức thấp nhất kể từ năm 2015.

Nguồn: Mirae Asset Research

Giá nhà tại TP HCM lại tăng chậm hơn so với Hà Nội, cao nhất là phân khúc trung cấp chỉ tăng hơn 4% so với cùng kỳ năm trước, còn phân khúc cao cấp và bình dân tăng khoảng 2%. Đặc biệt phân khúc hạng sang lại giảm hơn 4% do nguồn cung lớn từ các dự án tại An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi.

Mirae Asset dự đoán nguồn cung sẽ phục hồi đáng kể trong 2022-2023 với hơn 20.000 căn hộ được dự kiến chào bán trong năm 2022.

Song song với đó giá nhà, theo Mirae Asset, sẽ đi ngang. Tuy nguồn cung tăng cao nhưng mặt khác các dự án mới mở bán trong tương lai đều được nâng cấp và chuyển sang phân khúc cao hơn.