Năm 2022, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ chưa hồi phục như kỳ vọng khi thị trường đón nhận nhiều yếu tố tác động tiêu cực. Giá bán sơ cấp tiếp tục đà tăng phản ánh áp lực chi phí phát triển dự án, đồng thời, sự bất cân xứng trong cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp diễn.
Trong Báo cáo chiến lược năm 2023 của Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam vừa công bố nhận định, năm 2023 nguồn cung dự kiến gia tăng theo tiến độ bàn giao dự án. Tuy nhiên, để duy trì tỷ lệ hấp thụ hiện tại, nhóm phân tích cho rằng mức tăng giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ giảm tốc đối với phân khúc căn hộ và mức giá kỳ vọng đi ngang đối với phân khúc biệt thự/nhà phố.
Phân khúc căn hộ
Với thị trường TP.HCM , nguồn cung sẽ tiếp tục tăng trưởng trong quý 4/2022, chủ yếu đến từ 18 dự án đang bàn giao và 4 dự án mới, nâng tổng nguồn cung lên xấp xỉ gần 20.000 căn hộ trong cả năm 2022, gấp đôi so với năm 2021. Tuy nhiên, tổng nguồn cung vẫn chưa quay lại được mức trước dịch Covid-19. Tỷ lệ hấp thụ chỉ tăng nhẹ, đạt 83% so với mức 82% trong 2021.
Mirae Asset cho rằng, mức giá của tất cả các phân khúc tiếp tục đà tăng, đặc biệt trong quý 3/2022, rõ rệt nhất là phân khúc hạng sang khi đã dần trở lại mức đỉnh được thiết lập cuối năm 2020. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.500 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong năm 2023, nguồn cung kỳ vọng tăng 61% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ dự kiến 84% và mức tăng giá bán sơ cấp sẽ giảm tốc về 4%–5% so với cùng kỳ.
Với thị trường Hà Nội , nguồn cung căn hộ chưa có dấu hiệu hồi phục, 9 tháng năm 2022 chỉ tăng trưởng nhẹ 3% so với cùng kỳ đạt hơn 11.000 căn hộ và dự kiến xấp xỉ 15.000 căn trong năm 2022, tương đương số lượng của năm 2021. Trong năm 2023, nguồn cung dự kiến cải thiện 29% so với cùng kỳ khi nhiều dự án được đẩy lùi thời gian bàn giao sang 2023. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ước vẫn duy trì ở mức thấp 47%.
Nhóm phân tích cho rằng, giá bán căn hộ trung cấp lập đỉnh, trong khi các phân khúc khác gần như không thay đổi. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 47 triệu/m2, tăng 11% so với cùng kỳ, và cao hơn 53% so với trước dịch, chủ yếu nhờ sự đóng góp của phân khúc trung cấp.
Phân khúc biệt thự/nhà phố
Đối với thị trường TP.HCM, nguồn cung trong 9 tháng 2022 đạt khoảng 1.000 sản phẩm, bằng tổng nguồn cung của năm trước. Theo Savills, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng 33% trong 2023 với các dự án tập trung tại Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân. Giá bán sơ cấp bình quân tăng mạnh 128% so với cùng kỳ, đạt hơn 10.000 USD/m2 trong quý 3/2022 với sự tham gia của các dự án cao cấp như Global City (Quận 2), Senturia An Phú (Quận 2), Classia (Quận 9), …
Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế khó khăn, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục đà giảm sau khi đạt đỉnh vào năm 2020, và nhóm phân tích dự phóng sẽ chỉ đạt chưa tới 80% trong 2022, mức thấp nhất từ 2018 trở lại đây.
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đều sụt giảm trong 2022. Cụ thể, nguồn cung trong 9 tháng 2022 đạt khoảng 1.200 sản phẩm, chỉ bằng ½ tổng nguồn cung của năm trước. Dự kiến tổng nguồn cung trong 2022 giảm 16% so với cùng kỳ với tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, thấp hơn so với mức 79% trong 2021. Nhóm phân tích dự phóng nguồn cung tại Hà Nội sẽ tiếp tục bị hạn chế trong tương lai do giới hạn của quỹ đất nội đô cũng như mặt bằng giá cao so với dự án tại các khu vực lân cận.
Các sản phẩm mới đều ở phân khúc cao từ Vinhomes hay Bitexco đẩy giá sơ cấp tăng 36% so với cùng kỳ trong quý 3/2022, giá bán thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng từ 18% – 25%.
Ngóng chờ giải pháp cho ngành bất động sản
Mirae Asset cho rằng, dự kiến sẽ có nhiều giải pháp tháo gỡ cho ngành bất động sản. Gần đây đã có nhiều kiến nghị nhằm vực dậy ngành bất động sản, có thể kể đến như đề xuất hỗ trợ 2% lãi suất cho người mua nhà dưới 2 tỷ.
Bên cạnh đó, Nghị định 65 cũng đang được Chính phủ xem xét sửa đổi để gỡ khó cho doanh nghiệp. Nhiều quy định liên quan đến nâng chuẩn nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm với trái phiếu sẽ lùi thời điểm thực hiện sang năm 2024 thay vì áp dụng ngay.
Ngoài ra một số nội dung như thay đổi kỳ hạn trái phiếu hay chuyển đổi trái phiếu lấy tài sản hay chuyển thành khoản vay cũng được nới lỏng hơn cho doanh nghiệp.
Mirae Asset đưa ra kỳ vọng hồi phục từ 6 tháng cuối 2023 trong trường hợp các đề xuất trên được triển khai. Nhóm phân tích kỳ vọng thanh khoản ngành bất động sản sẽ được giải tỏa đáng kể. Theo đó, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành có khả năng tăng trưởng trở lại từ nửa cuối 2023.
