Theo Báo cáo triển vọng 2023 của CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) về ngành bất động sản, nhóm phân tích cho rằng, dự kiến ngành sẽ tiếp tục sụt giảm trong 2022-2023 khi cả pháp lý và tín dụng đều tiêu cực, lần lượt do bất định chính sách trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến hoàn thành trong 2023) và chính sách tiền tệ đã bị thắt chặt từ quý 2 năm 2022 trong bối cảnh khủng hoảng lạm phát toàn cầu (sau dịch Covid-19 và xung đột Nga – Ukraine).
Pháp lý - Cấp phép dự án tiếp tục hạn chế trong giai đoạn sửa đổi Luật Đất đai
FPTS đánh giá sự thận trọng cấp phép dự án nhà ở thương mại mới sẽ tiếp tục trong 2023, chủ yếu do bất định chính sách trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi hoàn thành (dự kiến trong năm 2023) và các thông tư/nghị định hướng dẫn được ban hành sau đó.
Khó khăn của ngành bất động sản cũng được thể hiện qua trao đổi của doanh nghiệp với Nhà nước trong năm 2022. Tại tháng 10/2022, có khoảng 100 dự án bất động sản nhà ở thương mại tại TP.HCM bị ách tắc pháp lý, chủ yếu do bất cập trong điều kiện công nhận chủ đầu tư và yêu cầu tuân thủ quy hoạch đô thị (trong đó nhiều dự án đã kêu cứu chính quyền thành phố từ năm 2019 tới nay), theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Đến tháng 11/2022, nhiều tập đoàn bất động sản lớn cả hai miền đã họp với Bộ Xây dựng và
Chính phủ để tháo gỡ hạn chế trong ngành bất động sản hiện nay (trong đó đại đa số tới từ pháp lý và thủ tục hành chính) nhưng chưa có giải pháp cụ thể.
Dù gây gián đoạn trong ngắn hạn, FPTS kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp ngành bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn khi quyền lợi của người dân được đảm bảo và tính minh bạch của thị trường gia tăng.
Tín dụng – Chính sách tiền tệ thắt chặt làm tăng lãi suất và hạn chế tín dụng
Trong 2022 - 2023, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn khi Việt Nam phải thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng, trái với giai đoạn nới lỏng từ 2015.
Theo nhóm phân tích, lãi suất cho vay trung bình đã tăng 1,5 điểm % trong năm 2022 và dự kiến tăng khoảng 1 – 2 điểm % trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước lớn đang thắt chặt để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Cụ thể, theo FPTS, đối với các khách hàng đã mua, tiền trả góp mua nhà hàng tháng có thể tăng khoảng 5,5% với mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng, với giả định lãi suất ban đầu 9% và thời hạn 15 năm (lãi suất ban đầu càng nhỏ hoặc thời gian vay càng dài thì mức tăng trên càng lớn).
Đối với doanh nghiệp bất động sản, không chỉ làm chi phí tài chính tăng, lãi suất tăng còn trực tiếp hạn chế nhu cầu bất động sản khi các khách hàng tiềm năng sẽ rời quyết định mua nhà lại.
Tại quý 3/2022, hai lý do chính khiến khách hàng chưa mua bất động sản là không vay được vốn (chiếm 23%) và lo ngại thị trường bất động sản tiêu cực (chiếm 48%), theo khảo sát gần 500 môi giới của batdongsan.com.vn.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng ở cả tổ chức tài chính và trái phiếu doanh nghiệp cũng là ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp thách thức lớn về nguồn vốn khi (bên cạnh nhu cầu sụt giảm) tín dụng từ hai kênh chính đều sẽ bị kiểm soát chặt hơn trong 2022 – 2023. Tiếp cận tín dụng đã bắt đầu thắt chặt từ quý 2/2022, thể hiện qua tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao hơn toàn hệ thống trong quý 1/2022 (tín dụng bất động sản tăng xấp xỉ 8,4% so với toàn hệ thống ở xấp xỉ 6%) nhưng đã chững lại và giảm sau đó.
Nhóm phân tích nêu ra các động thái thắt chặt tín dụng trong năm 2022 – 2023 bao gồm:
Từ Tổ chức tín dụng: Tiếp tục thắt chặt với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 34% xuống 30% từ ngày 01/10/2022, theo TT 22/2019/TT/NHNN, và hạn chế tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống và tại từng ngân hàng bởi Ngân hàng Nhà nước.
Từ Trái phiếu doanh nghiệp: Chính phủ sẽ thắt chặt pháp lý phát hành trái phiếu và đảm bảo quyền lợi của trái chủ, theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Ngay từ khi có thông tin dự thảo Nghị định này, giá trị phát hành trái phiếu nhìn chung đã sụt giảm mạnh (riêng bất động sản chỉ đạt gần 16 nghìn tỷ trong tháng 5-9/2022, thấp hơn 54% so với riêng quý 1/2022, tương ứng giá trị phát hành trong 9 tháng 2022 giảm 63% so với cùng kỳ).
Trái với giá trị phát hành, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn toàn hệ thống tăng tới 67% so với cùng kỳ (đạt 142 nghìn tỷ) trong 9 tháng 2022 (một phần do yêu cầu mua lại trái phiếu vi phạm trong Nghị định 65), càng làm tình hình tài chính doanh nghiệp khó khăn hơn.
Dù giá trị trái phiếu phát hành có thể tăng trở lại sau giai đoạn bất định chính sách, yêu cầu cao hơn với tổ chức phát hành trong Nghị định 65 vẫn sẽ hạn chế giá trị trái phiếu phát hành, đặc biệt từ các doanh nghiệp có năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý kém.
Thêm nữa, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực trả nợ cao, một phần lớn từ lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Bên cạnh trái phiếu đã mua lại, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản ước tính lên tới 141 nghìn tỷ trong quý 4/2022 - 2023 (gần 31% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành) và 200 nghìn tỷ trong 2024 – 2025.
FPTS đánh giá, thắt chặt tín dụng trong năm 2022 có ảnh hưởng tiêu cực tới ngành bất động sản hơn cả thắt chặt pháp lý từ năm 2019 tới nay vì việc này hạn chế cả nhu cầu mua sản phẩm mới và khả năng phát triển dự án hiện tại của doanh nghiệp. Khó khăn này cũng được thể hiện qua những biện pháp khắc phục của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với chiết khấu lên đến 40 – 50%, tăng chiết khấu thanh toán sớm (lên đến 5 – 15% với nhà đất và 15 – 35% với chung cư), cắt giảm lương và số lượng nhân sự (lên đến 50%), thậm chí một số doanh nghiệp lớn đã chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để tái cấu trúc.
