Ghi nhận cho thấy, dù mặt bằng giá không có dấu hiệu giảm toàn thị trường nhưng ở một số khu vực, dự án, đất nền quận 9 đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" về giá, giảm nhẹ so với mức giá đầu năm 2022, và so với giữa năm 2021.
Vào khoảng tháng 2/2022, lô đất 50m2 nằm trong KDC hiện hữu tại P.Long Phước, Q.9 được chủ đất rao bán với giá 2.6 tỉ đồng/nền; hiện mức giá này chỉ còn khoảng 2.5 tỉ đồng. Nói về hiện tượng giá giảm, một nam môi giới khu Đông Tp.HCM cho biết, thanh khoản chậm, gần như không có hoạt động mua bán đất nền tại Q.9 suốt mấy tháng qua nên giá một số khu vực đã giảm mặt bằng chung. Mỗi nền đất giảm khoảng 50-100 triệu đồng/lô (ở những lô nhà đầu tư đang rao bán). Tuy nhiên, đây là mức giảm trên kì vọng của nhà đầu tư, không phải hiện tượng giảm giá chung của toàn thị trường.
"Có một số nhà đầu tư cần bán ra gấp nên chấp nhận giảm giá để ra hàng nhanh. Tuy nhiên, đây là mức giá đã cao hơn khoảng 30% so với cuối năm 2020", một môi giới đất nền cho biết.
Ảnh minh hoạ
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, đất nền khu vực quận 9 cũ (bao gồm cả đất thổ cư phân lô và đất nông nghiệp), mức độ biến động tăng giá khá khiêm tốn. Nếu trước thời điểm năm 2020, biên độ tăng giá đất nền khu vực này vào khoảng trung bình từ 30-50%/năm, thì hơn 1 năm nay, mức độ biến động chỉ từ 5-10%, một số khu vực hạ tầng tốt thì dao động 15%/năm. Thậm chí, một số khu vực đất nền "đứng giá" từ thời điểm giữa năm 2021 đến nay.
Chẳng hạn, lô đất 54m2 tại khu vực Long Trường, hiện chào bán giá 2.650 tỉ đồng/nền, mức này gần như không biến động so với giá tháng 10/2021. Trong khi lô đất thổ cư 52m2 tại khu vực Long Phước chủ đất rao bán giá 2.4 tỉ đồng/nền từ thời điểm tháng 12/2021, hiện chưa có người mua và vẫn giữ mức giá rao này ở hiện tại.
Có một số lô đất tại P.Long Trường, Long Phước, P.Trường Thạnh (Q.9 cũ, nay là TP Thủ Đức, Tp.HCM) hiện tại cũng đã giảm giá từ khoảng 50-100 triệu đồng/lô so với thời điểm tháng 4/2022.
Một môi giới khu vực tiết lộ, năm 2018-2019, đất nền khu Đông Tp.HCM, đặc biệt khu vực Q.9 giá biến động tăng chóng mặt. Mức tăng ghi nhận theo tuần, thậm chí theo ngày. Đó cũng chính là khoảng thời gian mà giá đất khu Đông liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi Covid-19 nổ ra từ cuối năm 2019, cũng chính là khoảng "nghỉ/chờ" của thị trường đất nền khu vực này.
"Cú sốc" Covid đã khiến mức độ tăng giá bị "khựng lại", nhưng đa phần là neo giá cũ, hoặc tăng nhẹ chứ không giảm mạnh. "Có thể mặt bằng giá đã được thiết lập cao từ trước, nên đến giai đoạn này tăng chậm hoặc giữ giá. Tuy vậy, trong tương lai giá đất khu vực này còn tăng, nhất là nhờ cú hích từ dự án vành đai 3 Tp.HCM", môi giới này chia sẻ.
Cùng quan điểm, anh H, một nhà đầu tư lâu năm tại Tp.HCM cho rằng, quỹ đất tại Q.9 nói riêng, khu ven Tp.HCM nói chung hiện còn khá ít. Tại khu vực Q.9, diện tích đất dành cho quy hoạch vườn, quy định chiều cao xây dựng chiếm phần lớn…cho nên, nhiều nhà đầu tư khó đưa ra được thành phẩm có lợi nhuận tốt, cũng là lý do khiến mặt bằng giá không còn leo thang như thời kì trước. Hiện tại, nhà đầu tư khu vực này chỉ chờ vào tuyến đường vành đai 3.
Một số nhà đầu tư khác lại quan điểm, khi mặt bằng giá đất quận 9 đã tăng mạnh trong 2-3 năm trước, nếu để so sánh giữa các khu vực ven Tp.HCM thì người mua có nhiều lựa chọn hơn. Thay vì mua mảnh đất 50m2 có giá trung bình 3 tỉ đồng/nền, xây nhà 2 tỉ nữa là 5 tỉ đồng thì tại khu Nam hay khu Tây TP vẫn có những nền đất giá 1-2 tỉ đồng, xây nhà 2 tỉ thì mất khoảng 3-4 tỉ đồng. Nghĩa là, khi xuất hiện sự so sánh về mặt bằng giá giữa các khu vực trong Tp.HCM cũng khiến thanh khoản của nơi có mặt bằng giá cao bị "khựng lại". Dĩ nhiên, mỗi khu vực có lợi thế riêng. Tại khu Đông nói chung, quận 9 nói riêng, hạ tầng giao thông kết nối được xem là "điểm cộng" cực lớn từ trước đến nay.
Dù mức độ tăng giá đất nền quận 9 không như thời kì trước đây nhưng không thể phủ nhận, khu vực này tỉ lệ dân di cư về ở thực rất nhanh. Cách đây 5-6 năm, khu vực này đa phần là những bãi đất trống trồng dừa nước hoang vu, thì hiện nay đã hình thành nên các cụm khu dân cư đông đúc, buôn bán nhộn nhịp.
Có 7 năm gắn bó với thị trường đất nền Q.9, anh T cho biết, thực tế mức giá đất nền Q.9 đã tăng từ 6-10 lần so với năm 2015. Theo đó, việc mà giá chậm lại trong bối cảnh thị trường biến động chung cũng là điều dễ hiểu. Chưa kể, khi cư dân đã vào sinh sống ổn định thì mức độ biến động giá thứ cấp cũng sẽ chậm lại so với những thị trường mới. Đó là lý do khoảng 1,5 -2 năm nay, đất nền quận 9 không còn xuất hiện các đợt "sóng" như thời kì 2015-2018.
Tuy nhiên, khu vực phía Tây, Nam như Hóc Môn, Củ Chi hay Cần Giờ lại liên tục có "sóng" theo từng giai đoạn phát triển, hay xuất hiện thông tin hạ tầng, quy hoạch. Nếu so với khu Tây hay Nam Tp.HCM, khu Đông hiện mặt bằng giá đã tăng cao đến ngưỡng nhất định, hạ tầng kết nối cũng đã cơ bản ổn định. Vì thế, đất nền quận 9 tăng lên mặt bằng giá mới tiếp theo phải chờ thêm vào các tuyến hạ tầng quy mô lớn khởi động.
