(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã được Quốc hội thông qua sáng 28/11 với nhiều nội dung mới đáng chú ý. Trong đó có quy định về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6, Điều 31).
Báo cáo trước khi Quốc hội bấm nút, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Nghị định số 181 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở được quy định tại Nghị định số 11 của Chính phủ, Thông tư liên tịch số 20 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ.
Theo ông Thanh, đây là một trong những biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường đóng băng giai đoạn 2008 - 2013, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới.
Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế bất cập như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…
Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III; tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, theo ông Thanh, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương. Cụ thể, loại đô thị đặc biệt cần phải tiết kiệm quỹ đất để phát triển nhà ở, thì chỉ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận, thành phố và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở ngoài các khu vực nêu trên.
Trong khi đó tại các đô thị loại I, loại II và loại III thì lại yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại tất cả các khu vực, không phân biệt phường, xã, quận, huyện, thành phố.
Vì vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu, chỉnh lý như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
“Quy định này đã chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương”, ông Thanh khẳng định.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; sau đó được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.
Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
