Ôm đất nền, nhà đầu tư mất tiền, ngậm trái đắng
Thị trường đất nền đã chạm đáy. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), năm 2024 cả nước có hơn 47.000 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ vẫn tiếp diễn, nhất là với các mảnh đất diện tích lớn, pháp lý chưa rõ ràng.
"Xu hướng này càng rõ ràng từ năm ngoái, khi từ ngày 1/8/2024, 105 thành phố, thị xã bắt đầu siết hoạt động phân lô, bán nền. Điều này tốt cho mục tiêu quy hoạch phát triển đô thị", TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nói.
Là phân khúc có tính đầu cơ cao, giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất nền cũng sẽ được kiểm soát chặt hơn về pháp lý, dẫn tới thanh khoản hạn chế. Cùng với đó, quy định của Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng đang dần loại khỏi "cuộc chơi" các chủ đầu tư muốn ăn xổi và các nhà đầu tư chỉ thích lướt sóng, hưởng lợi ngắn hạn.
"Đây là các công cụ ngăn chặn đầu cơ để các chiêu trò găm giá, thổi giá thiếu lành mạnh không còn đất sống. Nhờ đó, thị trường BĐS sẽ thật hơn, bền hơn và ổn định hơn", ông Đính phân tích.
Nhìn lại những năm 2020 - 2021, đã từng có thời điểm lãi suất thấp khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để đổ vào đất nền, đặc biệt là nhà đầu tư ít kinh nghiệm. Chính sách tiền tệ được điều chỉnh, thị trường bẻ ghi ngay sau đó đã khiến nhóm này chịu thiệt hại lớn. Cho tới đầu năm nay, rất nhiều trong số này chấp nhận cắt lỗ sâu ở các khu vực từng là điểm nóng mà vẫn chưa thoát được hàng khiến gánh nặng tài chính ngày càng nặng nề.
Đâu là giải pháp đầu tư an toàn, hiệu quả?
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sự khởi sắc của thị trường BĐS cùng chính sách lãi suất thấp được duy trì sẽ thúc đẩy các giao dịch và dòng tiền sẽ chảy mạnh vào phân khúc thấp tầng.
"Các loại hình thấp tầng như biệt thự, nhà phố trong các dự án quy hoạch bài bản có thể hoàn thiện để đưa vào sử dụng ngay hoặc cho thuê sinh lời được nhà đầu tư ưu tiên xuống tiền, thay vì mạo hiểm mua đất nền xong rồi bỏ đấy, không biết sẽ làm gì, không biết đến bao giờ mới tăng giá", ông Nguyễn Quốc Anh nói.
Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, tuỳ vào mục đích cụ thể mà nhà đầu tư sẽ "chọn mặt, gửi vàng" ở các dự án phù hợp nhưng đều phải đáp ứng được các "tiêu chí sống còn", như tiềm lực chủ đầu tư, hạ tầng khu vực xung quanh hay hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày… Nhìn từ các tiêu chí này, sản phẩm thấp tầng tại các đại đô thị hiện đại và mang lại nhiều giá trị thặng dư như của Vinhomes luôn dẫn đầu danh sách được nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.
Pháp lý đảm bảo, quần thể tiện ích đẳng cấp, đồng bộ, mang đến đến trải nghiệm sống tiện nghi, đủ đầy cho cư dân; tiêu chuẩn quản lý, vận hành chuyên nghiệp; hệ thống an ninh an toàn chặt chẽ 24/7; nhịp sống sôi động; mặt bằng dân trí cao,… là những lợi thế khác biệt của sản phẩm thấp tầng trong các đô thị đa tiện ích như Vinhomes so với đầu tư đất nền có khá nhiều rủi ro, dễ bị "làm giá" với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
"Với đất nền, nhà đầu tư dễ vướng vào ma trận giá ảo. Trong khi đó, các dự án đô thị của chủ đầu tư uy tín vừa có giá bán công khai, minh bạch, vừa giúp nhà đầu tư được hưởng mức giá tốt thông qua các chính sách ưu đãi hấp dẫn - điều mà đất nền không bao giờ có được. Chủ đầu tư cũng có nguồn lực mạnh để đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao và chất lượng công trình", ông Lại Minh Tuấn, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định.
Các đô thị Vinhomes với sức sống sôi động mang đến nhiều giá trị gia tăng cho nhà đầu tư
So với đất nền – vốn luôn tiềm ẩn rủi ro về tiến độ phát triển do phụ thuộc hoàn toàn vào hạ tầng công cộng – nhà thấp tầng trong các khu đô thị quy hoạch bài bản như Vinhomes cho thấy lợi thế rõ rệt. Nhờ các chính sách thu hút cư dân từ chủ đầu tư, các khu đô thị thường nhanh chóng hình thành cộng đồng sinh sống, tạo lập nhịp sống ổn định và thúc đẩy giao thương chỉ sau thời gian ngắn vận hành. Đây là yếu tố quan trọng giúp đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng kinh doanh, tăng giá cho sản phẩm.
Ngoài ra, giá trị của sản phẩm còn gắn liền với uy tín của đơn vị phát triển. Thực tế cho thấy, các dự án đến từ những chủ đầu tư lớn, có thương hiệu rõ ràng thường mang lại biên độ lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư. Ngược lại, đầu tư vào đất nền không chỉ thiếu tính chắc chắn mà còn tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ nếu thị trường không diễn biến thuận lợi.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm xuống tiền cũng là yếu tố then chốt để tối ưu dòng vốn. Với các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, nguyên tắc luôn là lựa chọn các dự án từ chủ đầu tư uy tín và ra quyết định càng sớm càng tốt – nhằm đảm bảo an toàn vốn và đón đầu sóng tăng trưởng khi thị trường bất động sản vào chu kỳ mới.
