Nhìn nhận nguyên nhân khủng hoảng
Sau khủng hoảng kéo dài gần một năm, ban lãnh đạo CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) cho biết đến nay tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của tập đoàn đã dần ổn định trở lại.
Để có được kết quả này, bà Đỗ Thị Phương Lan, thành viên Hội đồng Cố vấn điều hành của Novaland, cho biết có 104 cuộc họp đã được tổ chức, HĐQT phối hợp với Ban Giám đốc để đưa ra các giải pháp kịp thời, thích nghi với những xáo trộn đã xảy ra.
Nhìn nhận lại nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng của Novaland, lãnh đạo tập đoàn cho rằng đến từ những biến động trên thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
Con người nếu không ốm đau sẽ không hình thành nên được hệ miễn dịch tốt trong cơ thể, để chúng ta trưởng thành và mạnh mẽ hơn. Chúng tôi nhìn nhận khủng hoảng lần này có nhiều vất vả, mất mát và giúp chúng tôi thấy được điểm yếu trong quản trị doanh nghiệp, không phải lúc nào cũng say sưa phát triển mở rộng mà cần phải nhìn lại làm thế nào để phát triển bền vững hơn.
Bà Đỗ Thị Phương Lan, thành viên Hội đồng Cố vấn điều hành Novaland
“Về mặt sách vở, đây là những biến động thị trường, mang tính chất hệ thống. Hàng loạt những thay đổi về chính sách đối với trái phiếu, lãi suất tăng liên tục, cùng một vài sự cố xảy ra trên thị trường dẫn đến Ngân hàng Nhà nước trong cuối năm vừa rồi đã ra chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản.
Theo đó, rất nhiều khách hàng của Novaland đã không tiếp cận được vốn vay để thực hiện thanh toán đúng hạn. Trong khi đó, các cơ chế về giãn nợ, hoãn nợ, tái cấu trúc nợ chưa được kịp thời thông qua vào thời điểm cuối năm ngoái mà mãi đến cuối quý I/2023 mới được thông qua.
Sự cố rơi vào thời điểm cuối năm cùng với những thay đổi từ chính sách có độ trễ nhất định nên có thể nói thanh khoản của tất cả các tập đoàn bất động sản đều rất khó khăn”, bà Lan chia sẻ.
Mặt khác, bà Lan cho biết pháp lý dự án tại các thành phố lớn trong những năm vừa qua như TP HCM, Hà Nội hoặc những địa phương lân cận TP HCM như Đồng Nai, Bình Thuận có nhiều vướng mắc. Điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn đối với tài chính doanh nghiệp bởi khi pháp lý không thông thì doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện của các bên cho vay, nhà tài trợ.
Khi các dự án ở TP HCM bị tắc pháp lý quá lâu, Novaland đã thay đổi chiến lược sang phát triển các đô thị vệ tinh và doanh nghiệp đã đầu tư số vốn rất lớn cho hạ tầng khi phát triển các đô thị vệ tinh này.
Thành viên Hội đồng Cố vấn điều hành của Novaland dẫn chứng: “Khi phát triển Aqua City hay NovaWorld Phan Thiet, chúng tôi phải làm tất cả điện - đường - trường - trạm chứ hạ tầng không có sẵn như tại TP HCM. Chúng tôi phải bỏ ra rất nhiều tiền để đầu tư các hạng mục hạ tầng tại những đô thị lớn. Những dự án hạ tầng này đòi hỏi thời gian hoàn vốn dài hơn rất nhiều so với một dự án bất động sản thông thường nên chúng tôi sử dụng vốn trung - dài hạn từ trái phiếu.
Tuy nhiên, chính sách điều hành về trái phiếu của Chính phủ trong thời gian vừa rồi có quá nhiều thay đổi và thay đổi rất nhanh trong vòng một năm, dẫn đến doanh nghiệp bị động trong việc huy động vốn. Nhu cầu vốn cho một dự án kéo dài 5-7 năm, còn dòng tiền tài trợ cho dự án chủ yếu là vay trung hạn 2-3 năm”.
Lãnh đạo Novaland cho biết thêm, không chỉ cổ đông mà ngay cả những tập đoàn tài chính hàng đầu thế giới tham gia tài trợ vốn cho Novaland cũng nghi ngờ về tình hình hoạt động kinh doanh của tập đoàn. Các bên đang tài trợ vốn, đang cho vay, đang mua trái phiếu của Novaland liên tục đặt rất nhiều câu hỏi, yêu cầu cập nhật tình hình xuyên suốt và áp đặt rất nhiều kỷ luật tài chính cho tập đoàn trong những tháng cuối năm 2022.
Khi thị trường xảy ra những xáo trộn, NHNN kiểm soát tín dụng bất động sản và các ngân hàng thương mại cũng rất lo lắng. Trong bối cảnh thủ tục pháp lý chậm chạp, khách hàng bi quan, các ngân hàng buộc phải giữ lại lượng tiền mặt hàng nghìn tỷ đồng của Novaland để đảm bảo khả năng thanh toán cũng như quyền lợi của ngân hàng.
Đến khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép bán hàng,… được hoàn tất, các ngân hàng thương mại sẽ giải phóng tiền ra. Đây là một trong những lý do Novaland có nhiều tiền mặt như trên bảng cân đối kế toán nhưng chưa giải ngân được ngay và thêm khó khăn cho tập đoàn.
Dự án NovaWorld Phan Thiet do Novaland phát triển có tổng mức đầu tư khoảng 5 tỷ USD, gồm 12 phân khu và được triển khai theo hình thức cuốn chiếu. (Ảnh: Nguyên Ngọc).
“May mắn của Novaland là trái phiếu bán lẻ còn rất ít”
Theo thông tin từ bà Đỗ Thị Phương Lan, bộ máy Novaland đã cật lực trong 8 tháng để đưa hoạt động của doanh nghiệp trở lại bình thường, các dự án được tái khởi động và mọi người nhìn Novaland tích cực hơn.
“Một bên thứ ba đã vào kiểm tra số liệu, chứng từ của Novaland để khẳng định tổng tài sản của tập đoàn vào cuối quý III/2022 là 260.000 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần so với tổng nợ ngắn hạn 71.700 tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng không có gì để quá lo lắng về việc Novaland có trả được nợ hay không nhưng khó khăn thanh khoản trong ngắn hạn là có”.
(Nguồn: BCTC hợp nhất của Novaland, Đồ họa: Nguyên Ngọc).
Cập nhật đến hiện tại, lãnh đạo Novaland cho biết tập đoàn đã giảm được 9.000 tỷ đồng nợ trong vòng 6 tháng và “may mắn đối với Novaland là con số trái phiếu bán lẻ không quá lớn”.
Cụ thể, tổng trái phiếu bán lẻ giai đoạn 2023-2024 còn 8.854 tỷ đồng (năm 2023 còn lại 6.632 tỷ đồng, năm 2024 còn 2.222 tỷ đồng). Novaland đã hoán đổi được khoảng 1.000 tỷ đồng và gia hạn được khoảng 1.500 tỷ đồng. Số dư trái phiếu giai đoạn 2023-2024 còn lại sau đàm phán trên 6.200 tỷ đồng (năm 2023 còn lại 5.500 tỷ đồng, năm 2024 còn khoảng 750 tỷ đồng).
Đại diện Novaland nhìn nhận, trái phiếu bán lẻ trong thời gian vừa rồi tạo ra một cuộc khủng hoảng trên toàn thị trường vì đây là sản phẩm quá mới và luật pháp thay đổi liên tục. “Theo luật, trái chủ phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Thế nhưng khi khủng hoảng xảy ra, sự chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp đó tạo ra quá nhiều vấn đề.
Vì đây là những nhà đầu tư nhỏ lẻ nên việc ngồi lại để có sự hiểu biết giống nhau về một vấn đề, thuyết phục để làm sao để có được đồng thuận trong việc ra các quyết định rất khó khăn. Thời gian vừa rồi, doanh nghiệp nào không thuyết phục được trái chủ thì đối diện với vấn đề trái phiếu này rất mệt mỏi.
Tại Novaland, chúng tôi xây nhà để bán mà không bán được thì tài sản vẫn còn ở đó. Thông điệp của Novaland đến các trái chủ rất đơn giản: Nếu các vị lo lắng quá thì có thể đổi nợ trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Còn các vị cảm thấy tin tưởng được thì chờ chúng tôi bán sản phẩm rồi trả lại tiền cho quý vị. Khi mọi người hiểu được vấn đề và đi đến dự án thực tế thì mọi người sẽ có niềm tin hơn với các chương trình đổi sản phẩm hoặc cho phép chúng tôi gia hạn thanh toán”, bà Lan nói.
Bà Đỗ Thị Phương Lan, thành viên Hội đồng Cố vấn điều hành của Novaland, cập nhật kết quả tái cấu trúc và chiến lược phát triển của tập đoàn trong năm 2023. (Ảnh: Nguyên Ngọc).
Tiếp tục tái cấu trúc, bán các tài sản không hiệu quả
Theo chiến lược phát triển trong năm 2023, Novaland sẽ tiếp tục thực hiện tái cấu trúc toàn diện. Ưu tiên số một của tập đoàn là rà soát lại tổng tài sản, nhặt ra những tài sản không thật sự mang lại hiệu quả cao để thoái vốn, trả bớt nợ, tập trung vào những hoạt động có lợi thế cạnh tranh.
Bên cạnh đó, Novaland sẽ linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai xây dựng các phân khu tại các dự án phù hợp với tình hình thực tế. HĐQT sẽ triển khai các hoạt động tái cấu trúc nợ, kế hoạch phát hành cổ phiếu, trái phiếu (bao gồm trái phiếu chuyển đổi) và các công cụ khác để tăng vốn cho hoạt động kinh doanh, tái cấu trúc tài chính và thanh toán các khoản nợ đến hạn.
(Nguồn: BCTC hợp nhất của Novaland, Đồ họa: Nguyên Ngọc).
“Novaland có ba đại dự án gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram. Vì thị trường những năm sau dịch khá tốt nên chúng tôi nghĩ rằng dòng tiền đủ mạnh để trang trải cho việc phát triển hạ tầng.
Rõ ràng chúng tôi đã quá lạc quan, thị trường đã bước sang giai đoạn mới nên việc tìm kiếm nguồn vốn dài hạn để tài trợ riêng cho hạ tầng sẽ được chúng tôi tập trung trong thời gian tới, có thể mời nhiều cổ đông hơn tham gia vào dự án thành phần để giảm tỷ lệ vay”, bà Lan cho hay.
Một trong những nội dung quan trọng khác là Novaland sẽ tiếp tục tinh gọn bộ máy để có thể phản ứng nhanh với các thay đổi.
