Lặng lẽ tích luỹ và nhiều đất chỉ sau Novaland, Vinhomes… một công ty BĐS có 21.400 tỷ hàng tồn kho, đặc biệt chi mạnh cho dự án 16,4ha ở Bình Chánh

Theo báo cáo phân tích mới nhất từ SSI Research, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH) đã và đang tiếp tục gia tăng mạnh hàng tồn kho.

Khang Điền đã liên tục tích lũy đất dự án thông qua M&A, kết thúc năm 2023, công ty này gây chú ý khi ghi nhận con số tồn kho cao nhất từ trước đến nay lên gần 18.800 tỷ đồng, đưa doanh nghiệp lọt Top 4 nhóm công ty bất động sản niêm yết có tồn kho cao nhất, vượt mặt Nam Long, Đất Xanh và Phát Đạt.

Cuối quý 1/2024, tgiá trị hàng tồn kho và xây dựng cơ bản dở dang (CIP) của Khang Điền đã lên tới 21.400 tỷ đồng, tăng 1.700 tỷ so với đầu năm

Các dự án chiếm tỷ trọng trọng yếu trên tổng danh mục CIP của Khang Điền, bao gồm:

+ Dự án khu đô thị Tân Tạo (6.700 tỷ đồng),

+ Dự án Green Village (Phong Phú 2; 1.670 tỷ đồng),

+ Dự án Emeria (3.420 tỷ đồng),

+ Dự án Solina (1.420 tỷ đồng) và Bình Trưng (3.7400 tỷ đồng)…

Đáng chú ý, dự án The Solina có diện tích đất 16,4 ha tại huyện Bình Chánh, Tp.HCM đã tăng mạnh chi phí đầu tư, từ chỉ 610 tỷ trong quý 4/2023 lên 1.420 tỷ đồng trong quý 1/2024 (tăng hơn 2,3 lần).

SSI Research dự đoán Khang Điền có thể đã trả chi phí quyền sử dụng đất cho dự án này.

Dự án The Solina có tên cũ là Dự án Corona City, thuộc Khu dân cư 11A, Bình Hưng, Bình Chánh, TP.HCM. Dự án có quy mô 16,42 ha bao gồm căn hộ, nhà phố và biệt thự. Dự án được UBND TP duyệt quy hoạch tháng 2/2015 cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư. Năm 2018, KDH tiến hành sát nhập BCCI bằng phương thức hoán đổi cổ phiếu. Qua đó, KDH đã chính thức sở hữu toàn bộ các dự án và quỹ đất của BCCI.

Theo giới thiệu, đây là dự án tiềm năng khi ở ngay gần ngã tư Quốc lộ 50 và Nguyễn Văn Linh. Đây là một vị trí đắc địa tại Khu Nam Sài Gòn, dễ dàng di chuyển về trung tâm thành phố, khu đô thị Phú Mỹ Hưng và các tỉnh Miền Tây. Dự án còn kế cận các khu quy hoạch giáo dục của thành phố như: Đại học Văn Hiến, Đại học Kinh Tế Tp.HCM, Đại học Kinh tế – Tài Chính... và khu Làng đại học. Khi các trường đại học tại đây được xây dựng xong sẽ hành thành một cộng đồng rộng lớn đi kèm các dịch vụ và tiện ích phát triển.

Một số dự án trọng điểm khác của Khang Điền có thể kể đến:

(i) The Classia (quận 9, Tp.HCM): bao gồm 176 căn nhà phố/biệt thự, với tổng diện tích 4,3 ha. Mỗi căn trung bình gồm bất động sản và quyền sử dụng đất liên quan khoảng 115 m2 và 4 tầng, với mức giá dao động từ 150 triệu đồng đến 180 triệu đồng/m2 đất (~5.900 USD/m2 – 7.000 USD/m2). Theo cập nhật từ SSI Research, tại thời điểm cuối quý 1/2024, dự án đã bán hơn 160 căn.

(ii) The Privia (quận Bình Tân, Tp.HCM): Dự án có tổng diện tích đất 1,84 ha, sẽ phát triển 1.043 căn chung cư tại 158 An Dương Vương, P.An Lạc. Diện tích căn hộ bình quân tại dự án này là 60m2/căn, giá khởi điểm ước tính khoảng 50 triệu đồng/m2 (~1.970 USD/m2).

Dự án bắt đầu mở bán chính thức vào ngày 25/11/2023 và doanh số bán hàng rất ấn tượng khi Khang Điền hoàn tất việc bán hàng trong vòng 3 tháng. Trong quý 1/2024, tổng chi phí đầu tư cho dự án là 1.370 tỷ đồng, tăng 108% so với quý 3/2023 (trước khi dự án được mở bán vào ngày 25/11/2023). SSI Research ước tính Công ty sẽ bàn giao cho người mua nhà vào quý 4/2024.

Đầu tư gom đất là một trong những chiến lược tốt của Khang Điền, đưa Công ty là đơn vị có quỹ đất sạch lớn hàng đầu. Đây còn được xem là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho Khang Điền khi quỹ đất sạch tại Tp.HCM đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn.

Song, Khang Điền cũng đang đánh đổi bằng việc vay nợ. Theo báo cáo, cùng với giá trị hàng tồn kho cao hơn, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 32,9%, cao hơn mức 16,8% trong quý cuối năm 2023 do Công ty tăng vay nợ để tài trợ cho đầu tư vào hàng tồn kho.

Ghi nhận, tính đến thời điểm 31/3/2024, Khang Điền tăng mạnh vay nợ dài hạn, từ 4.901 tỷ lên gần 6.274 tỷ đồng.