Mới đây, một nhà đầu tư gửi câu hỏi đến chuyên gia nhờ tư vấn cho kế hoạch: Sau khi bán căn nhà cấp 4 được khoảng 9,5 tỉ đồng, dư ra 4 tỉ đồng nhàn rỗi, dự định xây chung cư mini trên khu đất rộng 150m2.
Cụ thể, nhà đầu tư này có một mặt bằng gồm một khoảng sân rộng 150 m2 và một nhà cấp bốn rộng 80m2, mỗi tháng cho thuê được 32 triệu đồng một tháng. Mặt bằng này ở khu vực dân cư đông tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM, bán kính 5 km xung quanh có nhiều trường đại học, văn phòng công ty.
Theo nhà đầu tư này, do gia đình đang có việc cần tiền nên dự định thanh lý hợp thuê và bán nhà cấp bốn. Dự tính dùng số tiền dư còn lại từ việc bán nhà, khoảng 4 tỷ đồng, vay thêm 2 tỷ từ ngân hàng để xây một chung cư mini trên khoảng sân 150m2 để cho thuê.
Dành lời khuyên cho nhà đầu tư này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản tại Tp.HCM đưa ra 2 phương án.
Phương án 1, tiền dư sau bán nhà gửi tiết kiệm ngân hàng
Theo ông Kiên, sau khi bán căn nhà cấp bốn xử lý công việc, còn lại 4 tỷ gửi tiết kiệm lấy lãi 17 triệu/tháng. Khoảng sân 150m2 vẫn có thu nhập 22 triệu/tháng. Vậy tổng thu nhập với phương án này là 39 triệu/tháng.
Tổng tài sản của nhà đầu tư lúc này là một miếng đất trống 150m2 và 4 tỷ tiền mặt gửi ngân hàng.
Ưu điểm: Không phải vay ngân hàng, không phải tốn thời gian công sức xây nhà, có 4 tỷ tiền nhàn rỗi gửi ngân hang.
Nhược điểm: Phần sân 150m2 không gia tăng được giá trị tài sản, không tối ưu hóa được hiệu quả khai thác dòng tiền trên tổng tài sản (hàng tháng chỉ có thu nhập 39 triệu), tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng quá lâu sẽ bị mất giá, và có sẵn nhiều tiền nhàn rỗi dễ táy máy mua này mua kia.
Phương án 2: Sử dụng số tiền 4 tỷ dư ra sau khi bán nh à, vay thêm ngân hàng 3 tỷ để xây nhà cho thuê trên phần sân 150m2
Theo kế hoạch, nhà đầu tư ước tính số lượng khai thác sẽ là 100m2 sàn tầng trệt cho thuê riêng và 30 phòng cho thuê phía trên, mỗi phòng diện tích trung bình 15-20m2. Vậy tổng diện tích khai thác cho thuê khoảng 625m2, cộng thêm hành lang di chuyển, cầu thang, thang máy và các khu vực sinh hoạt chung như nhà xe, khu tiện ích, khu phơi đồ, tổng diện tích sàn xây dựng cần khoảng 780m2.
Nhà đầu tư dự định sẽ xin phép xây dựng được 75% diện tích của miếng đất 150m2, khoảng 112,5m2. Vậy quy mô xây dựng để đủ khai thác theo kế hoạch của nhà đầu tư sẽ là 1 tầng hầm - 6 tầng nổi. Chưa rõ việc cấp phép xây dựng có đáp ứng được nhu cầu hay không, đặc biệt là tình hình cấp phép tại thành phố Thủ Đức thời điểm hiện tại, nhưng trước mắt tạm dùng những con số này để tính bài toán kinh doanh.
Ông Kiên đưa phân tích, với chi phí đầu tư ban đầu để xây dựng hoàn thiện căn nhà này có thể đưa vào khai thác khoảng 6,6 tỷ, dự trù các chi phí phát sinh khác và lãi vay thì tổng cần chuẩn bị 7 tỷ (6 tỷ như nhà đầu tư tính toán ban đầu có thể không đủ).
Về thu nhập cho thuê sau khi đầu tư, theo ông Kiên, nhà đầu tư đang tính cho thuê khoán 100m2 mặt bằng tầng trệt 20 triệu và 30 phòng phía trên 90 triệu, tổng nguồn thu 110 triệu.
Vì cho thuê khoán nên gần như không có chi phí quản lý vận hành, nhưng vẫn còn khoản chi phí lãi vay và phụ phí của 3 tỷ là 27 triệu/tháng (tháng đầu, sau đó giảm dần theo dư nợ giảm dần).
Giả định kỳ hạn của khoản vay 3 tỷ là 15 năm, thì mỗi tháng tiền gốc phải đóng 17 triệu.
Vậy thu nhập của khoản đầu tư này sẽ là 110 triệu - 27 triệu = 83 triệu. Trong đó 66 triệu là tiền nhà đầu tư có thể sử dụng, 17 triệu là tiền trả gốc dần cho khoản vay 3 tỷ (sau 15 năm mới được xài 17 triệu này).
Tổng tài sản của nhà đầu tư lúc này là một tòa nhà 1 tầng hầm - 6 tầng nổi, trừ đi 3 tỷ tiền vay ngân hàng.
Ưu điểm: Gia tăng giá trị tài sản từ một mảnh sân trống thành một tòa nhà 1 tầng hầm - 6 tầng nổi, tối ưu hóa được hiệu quả khai thác dòng tiền trên tài sản (hàng tháng có 66 triệu so với 39 triệu của phương án 1), không có sẵn nhiều tiền nhàn rỗi.
Nhược điểm: Không còn 4 tỷ tiền mặt nhàn rỗi, phải vay thêm ngân hàng 3 tỷ, phải tốn thời gian công sức xây nhà.
