Lãi suất giảm là chưa đủ!

Nội dung chính:

• Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng cao bất chấp khó khăn nền của kinh tế cũng như thị trường bất động sản nói chung, chủ yếu do nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu.
• Quyết định mua nhà ở của người dân bên cạnh lãi suất, còn dựa vào thu nhập hiện tại và kỳ vọng thu nhập trong tương lai, vốn còn nhiều bất ổn.
• Với tâm lý người mua nhà hiện tại, chuyên gia cho rằng giá nhà sẽ phải điều chỉnh trong thời gian tới.

Nguồn cung giảm sút đẩy giá nhà tăng cao

Căn hộ thương mại giá dưới 40 triệu/m2 dần vắng bóng tại trường Hà Nội và TP.HCM. Để sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ, đi vào hoạt động từ khoảng 2019 đến nay ở 2 thành phố này, mức tối thiểu người mua nhà phải trả hiện vào khoảng 2,2-2,3 tỷ đồng. Thậm chí tại một số quận nội thành ở Hà Nội, chẳng hạn Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ… giá một căn hộ 2 phòng ngủ đã vượt 3,5 tỷ đồng.

Báo cáo mới đây của Savills ghi nhận giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp đã có 19 quý tăng liên tiếp. Cụ thể, giá bán sơ cấp của loại hình chung cư đạt mức bình quân 54 triệu đồng/m2 trong quý III/2023, cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh, đạt 36 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân chính khiến giá chung cư liên tục tăng cao là thiếu nguồn cung dự án mới. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, nhìn nhận: “Nhìn vào thị trường Hà Nội sẽ thấy gần như không có dự án mới được cấp phép xây dựng, các dự án đang xây hoặc mở bán, dù rất ít, cũng đều là những dự án được cấp từ nhiều năm trước. Nguồn cung không được cải thiện trong khi nhu cầu nhà ở lớn đã khiến giá chung cư tăng liên tục hơn 4 năm qua”.

Khả năng mua nhà của người dân hạn chế

Nguồn cung thấp, nhu cầu lớn song một số chuyên gia vẫn cho rằng giá chung cư sẽ được điều chỉnh giảm bởi câu chuyện từ phía nguồn cầu.

Thực tế, việc giá nhà bị đẩy lên cao cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp khiến nhiều người mua nhà e ngại xuống tiền, kể cả khi lãi suất cho vay đã hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng.

Với mức thu nhập hàng tháng 40 triệu đồng, được vay ngân hàng với lãi suất 5-6%/năm dành cho nhân viên, anh Nguyễn Minh Tùng vẫn quyết định hoãn kế hoạch mua nhà sau khi chứng kiến đà tăng giá liên tục của chung cư. Vay với lãi suất thấp nhưng anh Tùng cho rằng bản thân không thể mua nhà khi tính đến các rủi ro về sức khỏe, thay đổi công việc…

Câu chuyện của anh Nguyễn Minh Tùng không phải là cá biệt, hiện tại nhiều người mua nhà có tâm lý e ngại khi nhìn vào đà tăng giá của căn hộ chung cư. “Lo sợ đu đỉnh”, “lo không kiếm được tiền trả nợ gốc”... là những lý do khiến chị Tú Anh (Đống Đa, Hà Nội) chưa dám xuống tiền.

Chị Tú Anh cùng chồng đã lên kế hoạch mua một căn hộ chung cư từ đầu năm 2022, lúc này giá căn hộ anh chị nhắm đến vào khoảng 45 triệu đồng/m2. Bấy giờ, tình trạng lãi suất cho vay neo ở mức cao đã khiến anh chị hoãn kế hoạch sở hữu nhà ở. Trong thời gian tạm hoãn này, giá căn hộ tại dự án anh chị muốn mua đã kịp tăng thêm 15%, vượt 52 triệu đồng/m2.

“Hiện lãi suất đã giảm nhưng giá nhà lại tăng quá cao, chúng tôi sợ không dám mua”, chị Tú Anh kể.

Thực tế hiện tại, lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại đã giảm so với hồi đầu năm song thị trường bất động sản nói chung vẫn chưa diễn biến tích cực như dự báo. Riêng với phân khúc chung cư, giá căn hộ vẫn cách xa thu nhập của đại bộ phận người dân, nhiều người vẫn giữ tâm lý e ngại khi xuống tiền mua nhà trong bối cảnh kinh tế bất ổn.

Về mặt lý thuyết, lãi suất giảm sẽ tạo sức cầu cho thị trường nhà ở, qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên tại thời điểm này, Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long nhận định lãi suất giảm không còn nhiều tác động đến thị trường nhà ở, đặc biệt với loại hình chung cư.

Cụ thể, theo chuyên gia này, yếu tố lãi suất cho vay giảm hay ở mức thấp chỉ là một trong những yếu tố tác động vào quyết định mua nhà của người dân, điều quan trọng nhất vẫn là tích lũy cư dân.

Theo khảo sát tại nhiều ngân hàng, mức lãi cho vay mua nhà hiện dao động 8-10%/năm, giảm khoảng 1-3% so với đầu năm.

Nhóm ngân hàng quốc doanh đang có mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu hoặc 2 năm đầu 7,5-8,5%/năm. Lãi suất thả nổi tầm 10,5-12,5%/năm với các năm tiếp theo.

Một số ngân hàng thương mại cổ phần như Techcombank, ACB Eximbank, Techcombank, MB, PVcomBank, ACB… cũng đang triển khai gói cho vay mua nhà ở với lãi suất phổ biến trong năm đầu từ 7,5-10%/năm. Lãi suất thả nổi từ năm thứ 2 được tính bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3-3,5%/năm.

Tại các ngân hàng vốn nước ngoài như Shinhan, khách hàng vay mua nhà được chọn các gói vay cố định lãi suất 1-5 năm. Với gói cố định 5 năm, mức lãi suất cho 6 tháng đầu là 5,99%/năm, sau đó duy trì ở mức 8%/năm. Các gói khác được cố định lãi suất 6,8-7,4%/năm.

“Lãi suất có giảm đến đâu thì người mua nhà vẫn phải trả nợ gốc. Giá nhà neo cao như hiện tại thì điều quan trọng nhất người mua nhà tính đến là khả năng tích lũy. Trong tình hình kinh tế hiện tại, người dân phải tính đến sự ổn định của công việc, biến động của thu nhập… chứ không chỉ nhìn vào lãi suất cho vay”, ông Long nói.

Ông Long bổ sung: “Động lực lớn nhất, rốt ráo nhất để một thị trường lớn như bất động sản phục hồi và phát triển bền vững lành mạnh là phải đến từ phía cầu, và là cầu thực. Như thế, tích luỹ thu nhập của người mua nhà sẽ quyết định. Nhưng hiện tại thu nhập của người dân nói chung và người mua nhà nói riêng năm nay khá yếu và năm tới thì còn đầy bất định. Mà thu nhập có phục hồi cũng cần thời gian đủ dài để tích luỹ”.

Giá nhà sẽ giảm?

“Cuối cùng thì nhà là để ở, nên người mua nhà để ở sẽ quyết định thị trường. Với tình hình hiện tại, nhìn từ phía nguồn cầu thì thấy thị trường vẫn còn khó khăn dài hạn”, ông Long nhấn mạnh.

Từ những phân tích này, ông Long cho rằng giá chung cư không thể giữ mãi đà tăng như hiện nay.

Theo chuyên gia, năm 2024, bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn do dòng tiền vào thị trường này chưa đủ lớn, người dân vẫn còn nhiều e ngại. Khi tâm lý người mua nhà không tốt, thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh giá và điều chỉnh thông thường sẽ có độ trễ khoảng 2 năm.

Ngoài ra, ông Long cũng nhìn nhận thị trường nhà ở tại TP.HCM thực tế đã có dấu hiệu giảm giá từ năm 2022 đến nay. Thị trường Hà Nội thường đi sau thị trường TP.HCM tầm 1-2 năm, do đó ông cho rằng việc giảm giá chung cư sẽ diễn ra trong thời gian tới.

Tuy nhiên nhìn nhận một cách khách quan, ông Long cho rằng việc điều chỉnh giá bán ở thị trường sơ cấp sẽ còn phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư.

“Với các doanh nghiệp có tiềm lực lớn, họ sẽ không vội giảm giá bán. Ngược lại với những doanh nghiệp thiếu tiền, cần tiền, họ sẽ phải giảm giá để thu hút khách hàng, thu hồi vốn”, ông Long nêu quan điểm.