Theo một số chuyên gia bất động sản, không chỉ cần có chính sách tín dụng, mà cơ cấu nguồn cung nhà ở trên thị trường cũng cần điều tiết lại. (Ảnh: MarketTimes).
Tích cóp được một khoản tài chính sau khi đi làm được 5 năm, anh Nguyễn Quang Hùng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang loay muốn vay ngân hàng để mua nhà thì cơ hội đến khi các ngân hàng thương mại có chính sách cho người trẻ mua nhà.
Khấp khởi mừng anh tính vay 1,5 tỷ đồng, nhưng khi được nhân viên ngân hàng hướng dẫn anh hụt hẫng, vì mới mức lương cả 2 vợ chồng 35 triệu đồng/tháng không đủ trả lãi và gốc.
Anh Nguyễn Quang Hùng cho biết, nếu khách vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, lãi suất ưu đãi 4-6%/năm nhưng chỉ được 3 tháng hoặc 6 tháng, 5 năm đầu hưởng lãi suất 8,7%/năm, số tiền trả hàng tháng dao động 17,5 triệu đồng (tháng đầu) giảm dần xuống 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60).
Sau khi hết mức cố định này, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11%/năm hoặc cao hơn, khoản trả nợ cả gốc và sẽ nhảy lên hơn 16 triệu đồng vào tháng thứ 61 trở đi. Số nợ có thể giảm dần, nhưng đó chỉ là "đếm cua trong lỗ", vì sự biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng tài chính của người vay.
“Chính sách cho người trẻ mua nhà lúc thoạt đầu nhìn lãi suất 4-6%/năm chúng tôi rất mừng, nhưng tiếc rằng mức ưu đãi này quá ngắn, chỉ là khuyến khích và hút người trẻ đến vay tiền, chứ thực chất số tiền trả hàng tháng cả lãi và gốc sẽ gây áp lực cho vợ chồng trẻ như chúng tôi. Tôi cũng rất muốn đăng ký mua nhà ở xã hội, nhưng với thu nhập cả hai vợ chồng 35 triệu đồng/tháng lại không có trong tiêu chí được mua”, anh Hùng giãi bày.
Thực tế, sau khi thực hiện chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng đồng loạt vào cuộc cho người trẻ vay ưu đãi mua nhà, nhưng mức ưu đãi này quá ngắn, từ 3-6 tháng. Có ngân hàng áp dụng thời gian ưu đãi dài hơn là 1 năm nhưng lãi suất cao hơn, từ 7%/năm. Còn lãi vay cố định cho 5 năm đầu gần 10%. Sau thời gian này, lãi suất sẽ được thả nổi, dựa trên lãi suất tiền gửi cộng với biên độ lãi suất từ 3 - 5%.
Đánh giá về mức lãi suất này, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong vài tháng đầu thì sẽ rất khó giúp người trẻ mua được nhà, thậm chí còn có thể làm sai lệch tính toán về tài chính của họ.
Hơn nữa, mức lãi suất này cũng chưa thực sự hấp dẫn. Ông phân tích, một người có thu nhập là 100 đồng thì tỷ lệ an toàn nhất là 50%, tức là có 50 đồng để trả cho ngân hàng, còn 50% thu nhập để sinh hoạt hoặc trả thuế.
"Với lãi suất hiện tại và với thu nhập của các bạn trẻ thì thường tỷ lệ này có thể lên đến 70 hay thậm chí 80%. Tỷ lệ càng cao thì càng mất an toàn. Do đó, nhiều bạn trẻ ngại vay tiền ngân hàng để mua nhà là điều dễ hiểu vì họ còn phải tính toán đến khả năng trả nợ", ông Hiếu cho biết.
Nhiều chuyên gia tài chính lo ngại, nếu các ngân hàng không kịp thời điều chỉnh, thì nguy cơ chính sách này sẽ “đổ bể”, vì với thu nhập của người trẻ hiện nay khó có thể chi trả được mức lãi suất này, hơn nữa trong bối cảnh giá nhà đất “leo thang”, chi phí sinh hoạt tăng cao, thì ngay cả thu nhập 50 triệu đồng cũng rất áp lực về tài chính.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần có cơ chế tín dụng ưu đãi lãi suất 6-7% cho người từ 18-45 tuổi mua nhà lần đầu tại các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền, khoảng 2 tỷ đồng trở xuống.
Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị, điều quan trọng là thiết kế lại cấu trúc gói vay, cả về lãi suất và thời hạn vay. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước nên tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với lãi suất thấp, khoảng 3%. Các ngân hàng sau đó có thể cho người dân vay với lãi suất khoảng 5 - 6%. Không chỉ lãi suất, thời hạn vay cũng cần được kéo dài lên 20 - 30 năm, nhằm giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
TS. Hiếu tính toán, với căn hộ xã hội trị giá 1,2 tỷ đồng, người dân vay 80% (tức 1 tỷ đồng) trong vòng 20 năm với lãi suất 5%/năm thì mỗi tháng trả khoảng 8 triệu đồng cả gốc và lãi - một ngưỡng có thể chấp nhận được với gia đình trẻ.
Theo một số chuyên gia bất động sản, không chỉ cần có chính sách tín dụng, mà cơ cấu nguồn cung trên thị trường cũng cần điều tiết lại. Bởi nguồn cung hiện nay phân khúc từ 60 triệu đồng/m2 trở lên đang chiếm chủ đạo, nhà ở thương mại giá rẻ 30-40 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường. Do vậy, ngoài phát triển nhà ở xã hội, thì nhà ở thương mại giá phải chăng cũng cần được tiến hành song song để đáp ứng nhu cầu an cư cho thế hệ trẻ.
