Kỳ vọng của các chủ đầu tư bất động sản trong năm 2026

Nếu như ở các chu kỳ trước, mục tiêu quen thuộc của các nhà phát triển bất động sản là mở rộng quỹ đất, tăng tốc bán hàng và tăng trưởng nóng, thì bước sang năm 2026, bức tranh kỳ vọng đã thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo quy mô, các chủ đầu tư bắt đầu đặt trọng tâm vào kiểm soát dòng tiền, lựa chọn phân khúc phù hợp và phát triển dự án sát với sức hấp thụ thực của thị trường.

Làn gió mới từ chính sách

Nhìn lại giai đoạn 2023, lãnh đạo Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) từng cho rằng thị trường đối mặt với rất nhiều khó khăn, buộc doanh nghiệp phải thận trọng trong từng bước đi. Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 đến nay, ban điều hành đánh giá cả thị trường chứng khoán lẫn bất động sản đã xuất hiện những tín hiệu cải thiện rõ nét.

Theo CEO DIC Corp, điểm khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện tại nằm ở tính thực chất của chính sách. Trước đây, các nỗ lực tháo gỡ vướng mắc mới dừng ở mức kêu gọi và định hướng, chưa tạo được hiệu quả rõ ràng trong triển khai. Từ đầu năm 2025 đến nay, các cơ quan quản lý đã lắng nghe sâu hơn ý kiến của doanh nghiệp và chuyên gia thị trường, giúp các dự thảo luật và cơ chế chính sách được điều chỉnh sát thực tế hơn, từng bước đi vào cuộc sống.

Song song với chính sách, mặt bằng lãi suất ổn định được xem là đòn bẩy quan trọng đối với sức khỏe thị trường. Lãi suất không chỉ tác động trực tiếp đến khả năng vay vốn của doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng mạnh đến sức cầu của người mua nhà. Theo ước tính của CEO DIC Corp, nếu mặt bằng lãi suất hiện nay được duy trì trong khoảng 1,5–2 năm tới, thị trường sẽ có nền tảng thuận lợi hơn để phục hồi.

Tuy nhiên, bài toán vốn đối với các chủ đầu tư ngày càng trở nên thách thức. Nếu trước đây, một dự án quy mô 20 ha chỉ cần vài trăm tỷ đồng thì hiện nay, tổng mức đầu tư thường phải tính bằng nghìn tỷ. Trong giai đoạn 2026–2027, DIC Corp dự kiến đẩy mạnh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án lớn, đặc biệt là các dự án tại Vũng Tàu – nơi doanh nghiệp kỳ vọng mang lại biên lợi nhuận vượt xa vốn đầu tư ban đầu.

Theo lãnh đạo DIC Corp, với một dự án tại Vũng Tàu, nếu giá bán đạt khoảng 70 triệu đồng/m², tỷ suất sinh lợi ước đạt khoảng 400 tỷ đồng. Trong kịch bản giá tăng lên 80 triệu đồng/m², lợi nhuận có thể lên tới 800 tỷ đồng, vượt số vốn huy động cho dự án.

Kiên định phân khúc ở thực, đón làn sóng giãn dân

Ở góc nhìn khác, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long, cho rằng từ năm 2026, giá nhà sẽ khó tăng nóng như các giai đoạn trước, nhưng vẫn duy trì xu hướng tăng ổn định cùng với tăng trưởng kinh tế. Khả năng giảm mạnh gần như không xảy ra, bởi nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế.

Theo ông, thị trường thời gian qua có phần “ảo” về mặt cảm nhận giá, đặc biệt tại Hà Nội, khi mức tăng mạnh chủ yếu đến từ các dự án ở xa trung tâm, qua đó đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Thực tế cho thấy, giá bất động sản là yếu tố rất khó kiểm soát bằng các biện pháp hành chính. Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia như Singapore hay Trung Quốc cho thấy, càng can thiệp mạnh, giá càng có xu hướng tăng.

CEO Nam Long nhấn mạnh rằng quan hệ cung cầu mới là yếu tố mang tính quyết định. Giá đất tăng nhanh, kỳ vọng của chủ đất ngày càng cao khiến việc phát triển các sản phẩm vừa túi tiền tại khu vực lõi đô thị trở nên khó khăn. Tại TP HCM, phần lớn quỹ đất mới buộc doanh nghiệp phải phát triển các sản phẩm trung, cao cấp để đảm bảo hiệu quả tài chính. Ngược lại, các địa bàn vệ tinh như Long An hay Đồng Nai vẫn còn dư địa cho phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực.

Do đó, Nam Long tiếp tục kiên định với chiến lược cốt lõi, tập trung vào phân khúc trung cấp và nhóm khách hàng mua để ở. Doanh nghiệp cho biết vẫn tìm được quỹ đất phù hợp để phát triển các dự án căn hộ có mức giá khoảng 30–35 triệu đồng/m² – ngưỡng được xem là phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

“Thị trường sẽ phân hóa sâu hơn trong thời gian tới, đòi hỏi cách tiếp cận theo từng phân khúc thay vì nhìn toàn bộ thị trường bằng một thước đo chung”, ông Lucas nhận định.

Từ góc độ nhu cầu, doanh nghiệp kỳ vọng một bộ phận cư dân TP HCM sẽ dịch chuyển ra vùng ven để tìm kiếm không gian sống tốt hơn. Đồng thời, hình thành xu hướng “đi trước” của nhóm người mua có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng chờ hạ tầng hoàn thiện để chuyển về sinh sống.

Với CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land), năm 2026 được xem là bước ngoặt chiến lược khi doanh nghiệp chính thức mở rộng vào thị trường miền Nam. Theo Phó Tổng Giám đốc Đỗ Việt Thanh, từ cuối năm 2025, doanh nghiệp đã chuẩn bị nền tảng để mở chi nhánh tại TP HCM, coi đây là thị trường trọng điểm trong chiến lược phát triển dài hạn.

TP HCM, sau khi mở rộng không gian đô thị, vẫn là địa phương có quy mô dân số lớn nhất cả nước với hơn 14 triệu người, phản ánh nhu cầu nhà ở rất lớn. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng như Vành đai 2, Vành đai 3 và các tuyến Metro đang dần hình thành, mở ra dư địa phát triển mạnh cho các khu đô thị mới cũng như mô hình TOD.

Đối với Đồng Nai, Taseco Land đánh giá đây là thị trường giàu tiềm năng nhờ cú hích từ sân bay quốc tế Long Thành và sự bứt tốc của hệ thống hạ tầng liên kết vùng. Doanh nghiệp có kế hoạch phát triển đồng thời mảng khu công nghiệp và đô thị tại địa bàn này ngay từ năm 2026.

Nhìn chung, kỳ vọng của các chủ đầu tư bất động sản trong năm 2026 không còn xoay quanh mục tiêu tăng trưởng nóng hay mở rộng quy mô bằng mọi giá. Thay vào đó, các doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc chiến lược, ưu tiên kiểm soát dòng tiền, lựa chọn phân khúc phù hợp và đón đầu những xu hướng phát triển dài hạn như giãn dân, đô thị vệ tinh và bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.