Kỷ nguyên găm đất, "phân lô bán nền" đang đi đến hồi kết?

Nghị quyết 21-NQ/TW được kỳ vọng tạo bước chuyển trong quản lý và sử dụng đất đai. Đặc biệt, một trong những yếu tố quan trọng được nêu trong Nghị quyết đó là tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng.

Không chỉ dừng lại ở yếu tố trên, ở góc nhìn chuyên gia, nói với phóng viên, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn tại Savills Việt Nam cho rằng, Nghị quyết 21 đã định hướng thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiệu quả và hạn chế đầu cơ.

Ba tác động đáng chú ý nhất từ Nghị quyết trên, gồm:

Một, hạn chế phân lô bán nền, đặc biệt tại đô thị lớn; ưu tiên phát triển dự án nhà ở và đô thị hoàn chỉnh.

Hai, tăng chi phí của việc găm giữ, bỏ hoang đất thông qua các công cụ thuế và cơ chế xử lý đất chậm đưa vào sử dụng.

Ba, minh bạch hóa giá đất và giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản; đồng thời tăng điều tiết phần giá trị đất tăng thêm từ quy hoạch và hạ tầng.

Về dài hạn, thị trường sẽ chuyển sang phát triển đất - tức giá trị sẽ nằm nhiều hơn ở năng lực phát triển dự án, tạo sản phẩm và dòng tiền.

Cũng theo bà Giang, tuy chưa thể kết luận thời kỳ của 'phân lô bán nền' đã kết thúc hoàn toàn, nhưng rõ ràng đang bước vào giai đoạn cuối của mô hình đầu cơ này. Nghị quyết 21 định hướng 'hạn chế tối đa' phân lô bán nền tại đô thị, đồng thời nghiên cứu thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang và chính sách khiến việc găm đất trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ.

Vì vậy, việc mua đất, phân lô, găm giữ và chờ tăng giá đang dần kết thúc. Thị trường sẽ chuyển sang đề cao những tài sản được đưa vào sử dụng, tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị thực.

Khả năng tạo 'sóng đất' của các tin đồn sẽ hẹp lại

Phân tích kỹ hơn về các tác động của Nghị quyết quan trọng này, theo Thạc sĩ, Luật sư Hoàng Hà, Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý, Đoàn Luật sư TP.HCM, cần hiểu chính xác rằng Nghị quyết 21 không cấm người dân, doanh nghiệp đầu tư vào đất đai, cũng không có nghĩa hoạt động phân lô hay kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt.

Điều thực sự đáng chú ý là Nghị quyết đang định hình một hệ thống chính sách khiến mô hình kiếm lợi chủ yếu bằng cách mua đất, không tạo thêm giá trị, để đó chờ quy hoạch, hạ tầng và đô thị hóa đẩy giá lên sẽ ngày càng khó và tốn kém hơn.

Theo ông Hà, có ít nhất bốn thay đổi lớn cho thấy xu hướng trên.

Thứ nhất là thay đổi về chi phí nắm giữ đất. Nghị quyết 21 yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đặc biệt đặt ra yêu cầu bảo đảm việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ. Theo đó, chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng sẽ được nghiên cứu để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Điểm này rất quan trọng. Trong một thời gian dài, một trong những nguyên nhân khiến việc nắm giữ đất trở thành kênh đầu tư hấp dẫn là chi phí giữ tài sản tương đối thấp so với khả năng tăng giá. Một người mua một khu đất rồi để không trong nhiều năm có thể không tạo ra bất kỳ hàng hóa, dịch vụ hay việc làm nào, nhưng nếu đô thị mở rộng, Nhà nước xây đường hoặc quy hoạch thay đổi thì giá trị tài sản vẫn có thể tăng lên đáng kể.

Nếu chính sách thuế sau này được thiết kế đúng tinh thần Nghị quyết 21 thì bài toán sẽ thay đổi. Người sở hữu đất sẽ phải cân nhắc không chỉ đất có thể tăng giá bao nhiêu mà còn phải trả bao nhiêu tiền trong thời gian giữ đất không sử dụng. Khi chi phí găm giữ tiến gần hoặc vượt lợi ích kỳ vọng từ tăng giá, động cơ đầu cơ tự nhiên sẽ giảm.

Thứ hai là điều tiết địa tô chênh lệch. Giá một khu đất có thể tăng lên rất mạnh không phải vì chủ đất đã đầu tư thêm vào đó, mà vì Nhà nước xây một tuyến đường, một cây cầu, một tuyến metro, thay đổi quy hoạch hoặc vì đô thị phát triển đến khu vực ấy. Phần giá trị tăng lên trong trường hợp này về bản chất có sự đóng góp rất lớn của đầu tư công và sự phát triển chung của cộng đồng.

Nghị quyết 21 yêu cầu điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị; đồng thời nghiên cứu cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản. Nguồn lực thu được còn được định hướng trở lại cho hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và chính sách an sinh xã hội.

Nếu cơ chế này được thể chế hóa hiệu quả thì có thể tạo ra một thay đổi căn bản. Người mua đất vẫn được hưởng thành quả từ quyết định đầu tư đúng và phần giá trị mình trực tiếp tạo ra, nhưng sẽ không mặc nhiên được hưởng toàn bộ phần tăng giá do xã hội và Nhà nước tạo ra. Lợi nhuận từ đất trong tương lai sẽ phải đến nhiều hơn từ tạo giá trị trên đất, thay vì chỉ từ nắm giữ đất.

Thứ ba là yêu cầu hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Cần hiểu nội dung này một cách cân bằng. Phân lô bán nền tự thân không phải hoạt động tiêu cực và vẫn có vai trò nhất định tại những khu vực phù hợp. Nhưng nếu mô hình phát triển đô thị chủ yếu dựa vào chia nhỏ đất rồi bán, trong khi hạ tầng, công trình và các tiện ích đô thị không được hình thành tương xứng thì nguồn lực đất đai chưa được khai thác ở giá trị cao nhất.

Định hướng mới cho thấy chính sách đất đai đang muốn dịch chuyển từ việc tạo giá trị chủ yếu thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang phát triển công trình, hạ tầng, nhà ở và các hoạt động kinh tế thực trên đất. Đối với các đô thị lớn, nơi đất đai ngày càng khan hiếm, đây là hướng đi hợp lý.

Thứ tư là minh bạch hóa thị trường đất đai. Nghị quyết 21 yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất và kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản. Nghị quyết cũng định hướng khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn và thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại giao dịch.

Đây cũng là một biện pháp chống đầu cơ rất quan trọng nhưng thường ít được chú ý. Đầu cơ không chỉ tồn tại nhờ kỳ vọng tăng giá mà còn phát triển mạnh trong môi trường thông tin bất cân xứng.

Người biết trước thông tin quy hoạch, người có khả năng tạo tin đồn, người mua bán qua nhiều tầng trung gian có thể hưởng lợi lớn hơn những người tham gia thị trường bình thường. Khi thông tin quy hoạch, giao dịch và tình trạng pháp lý ngày càng được số hóa và công khai, khoảng trống để tạo "sóng đất" dựa vào tin đồn hoặc thông tin không cân xứng sẽ hẹp lại.

Tuy nhiên, ông Hà cho rằng cũng cần tránh một cách hiểu cực đoan là Nghị quyết 21 muốn 'triệt tiêu' việc đầu tư vào bất động sản. Một thị trường bình thường vẫn cần nhà đầu tư.

Người mua một khu đất, bỏ vốn xây dựng hạ tầng, phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ rồi bán lại với lợi nhuận chính đáng là một hoạt động kinh tế cần được bảo vệ. Thị trường cũng cần người nhận định đúng xu hướng, chấp nhận rủi ro và phân bổ vốn vào những khu vực có tiềm năng. Điều cần hạn chế là mô hình lợi nhuận gần như chỉ hình thành từ việc giữ một tài sản khan hiếm rồi chờ xã hội làm tăng giá trị cho mình.

Như vậy, thông điệp xuyên suốt của Nghị quyết 21 có thể được diễn đạt ngắn gọn là "đất phải được đưa vào sử dụng để tạo ra giá trị". Điều này cũng thể hiện rất rõ trong một định hướng khác của Nghị quyết. Giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

"Chính sách đang tạo ra hai chiều điều tiết khá rõ. Người sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị cần được tiếp cận đất với chi phí hợp lý. Ngược lại, người giữ đất không sử dụng chỉ để chờ tăng giá phải chịu chi phí cao hơn. Tôi cho rằng đây mới là điểm quan trọng nhất", thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM nói với phóng viên.

"Chúng ta không nên chống đầu cơ bằng cách làm cho mọi hoạt động sở hữu và đầu tư đất đai trở nên đắt đỏ. Bởi nếu giá đất và chi phí sử dụng đất quá cao thì doanh nghiệp sản xuất, nhà phát triển bất động sản chân chính và cuối cùng là người mua nhà cũng phải chịu", ông bổ sung.