Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026 nhiều khả năng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn so với năm 2025, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và khả năng hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến vĩ mô, chính sách tiền tệ và chi phí vốn, qua đó hình thành 3 kịch bản khác nhau.
Ở kịch bản tích cực, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, Dat Xanh Services dự báo nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15%, lãi suất thả nổi dao động 9 - 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 50 - 60%. Đây được xem là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc nhiều vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng bộ của các yếu tố nền tảng.
Với kịch bản kỳ vọng - phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của thị trường trong năm 2026 - nguồn cung dự kiến tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40 - 50%.
Trong kịch bản thách thức, khi chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, nguồn cung chỉ tăng 20 - 30%, giá bán tăng nhẹ 2 - 5%, lãi suất thả nổi ở mức 12–14% và tỷ lệ hấp thụ dao động trong khoảng 25 - 35%.
Chuyên gia đưa ra nhiều kịch bản cho thị trường bất động sản 2026. (Ảnh: Minh Đức).
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó TGĐ KDTT Dat Xanh Services, Phụ trách DXS-FERI đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư trong chu kỳ mới: cần tạo giá trị thật, sản phẩm thật, pháp lý chuẩn đáp ứng nhu cầu thật, tập trung phát triển bất động sản bám theo hạ tầng và các vùng lõi dân cư. Bà cảnh báo bất động sản tại các vùng xa, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích sẽ gặp khó trong việc tiếp cận khách hàng.
Có góc nhìn thận trọng hơn, các chuyên gia VinaCaptal dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.
Cụ thể, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
Các chuyên gia của VinaCaptal cũng cho rằng thị trường sẽ không chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.
Giá bất động sản khó giảm
Nhận định về thị trường bất động sản 2026, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng giá sẽ khó giảm.
"Tôi cho rằng lãi suất trong năm nay sẽ tăng và đây chính là một trong những yếu tố tiếp tục đẩy giá bất động sản đi lên. Mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức rất cao, khiến việc tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn trở nên khó khăn hơn. Dù vậy, về dài hạn, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực", ông Hiếu nhận định.
Vì thế theo ông, với những người đang có tiền nhàn rỗi và chưa đầu tư vào kênh nào, bất động sản vẫn là một lựa chọn đáng cân nhắc cho mục tiêu dài hạn.
PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ - cũng dự báo nếu nhìn trong tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng. Đặc biệt, sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá bất động sản sẽ xuất hiện những chuyển động mang tính phân hóa rõ rệt. Ở một số địa phương từng là thủ phủ cũ, giá có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò trung tâm.
Ngược lại, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm với đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, lại có dư địa tăng giá đáng kể. Điều này cho thấy giá bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc rất lớn vào yếu tố vị trí, “tọa độ” phát triển và mức độ đầu tư hạ tầng, thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước.
Về dài hạn, tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng những tiêu chí ngày càng cao về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng tới mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững.
"Chính vì vậy, hoạt động đầu tư bất động sản cần được đặt trong một tầm nhìn dài hơi, cân nhắc kỹ các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và xu hướng phát triển đô thị, thay vì chạy theo các thông tin đồn đoán ngắn hạn hay tâm lý FOMO trước những cơn “sóng” giá nhất thời", PGS.TS Trần Đình Thiên đưa ra lời khuyên.
