Như chúng tôi đã đưa tin , Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/ 2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) đối với khách hàng.
Trong đó, Nhà điều hành bổ sung một loạt những nhu cầu vốn không được cho vay. Mục tiêu của Dự thảo Thông tư là nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Một trong những nội dung quan trọng của Dự thảo là cấm TCTD cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Lý giải nội dung này, NHNN cho biết, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai, tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Sau khi TCTD cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Đánh giá về nội dung này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là sự bổ sung rất cần thiết.
Theo HoREA, Dự thảo Thông tư vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật", nên các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng bởi lẽ các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.
Các TCTD chỉ không được cho vay để "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai" như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định: "chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính".
Theo đánh giá của HoREA, các quy định pháp luật và đề xuất tại Dự thảo Thông tư vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh.
Dù vậy, HoREA cũng nêu ý kiến một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong dự thảo với đánh giá là chưa hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.
Cụ thể, HoREA thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, nhưng đề nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm.
Ví dụ như trong trường hợp cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch; Cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá... mà khách hàng có tài sản bảo đảm.
Tương tự, với mục đích vay góp vốn, hợp tác đầu tư, cơ quan này cũng kiến nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm.
HoREA cho rằng việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu mua bán vàng miếng hay vay để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu.
Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…
Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng cho biết, hiện nay, nhiều luồng dư luận cho rằng NHNN định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay để mua bất động sản cao cấp do là khoản vay "có giá trị lớn".
Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê bất động sản hoặc vay để xây, sửa chữa nhà, có thể dẫn đến những tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Theo đó, HoREA kiến nghị nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ "quản lý" hoặc cụm từ "tăng cường quản lý" và NHNN cần quy định "khoản vay có giá trị lớn" để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.
