Quy định chặt hơn điều kiện, hồ sơ, phương án trả nợ…đối với cho vay mua nhà ở

Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN) nhằm cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn trong việc điều chỉnh hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng và chi nhánh của ngân hàng nước ngoài. 

Theo nhận định của chuyên gia phân tích của Chứng khoán SSI, trọng tâm luật này đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về các khoản cho vay đối với các lĩnh vực rủi ro cao. Đây là phiên bản sửa đổi của Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 16) nhằm tương thích với các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Các tổ chức tín dụng (2010 và 2017), Luật Dân sự (2015) và Luật Đầu tư (2020).

Thứ nhất, có những quy định chặt chẽ hơn (về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn, phương án trả nợ, ...) đối với các khoản cho vay mua nhà mới, xây dựng, sửa chữa nhà ở và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở. 

Theo đó, nếu ai có nhu cầu vay để mua/xây nhà thì phải có kế hoạch chi tiết. Trước đây, các khoản vay mua/xây dựng cho mục đích sinh hoạt cá nhân không bắt buộc phải có bất kỳ kế hoạch kinh doanh hoặc dự án nào. 

SSI cho rằng, mặc dù khía cạnh này trong dự thảo hiện tại có thể không quá thực tế (đặc biệt là đối với các bất động sản đơn lẻ được chuyển nhượng giữa các cá nhân), các chủ đầu tư lớn có thành tích về dự án đang triển khai và hồ sơ người mua nhà đã được xác lập, tất nhiên vẫn có thể thực hiện kế hoạch bán hàng của họ. Mặt khác, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như những người mua & xây dựng nhà riêng lẻ, có thể nằm trong số những đối tượng bị ảnh hưởng.

Theo giải thích của Ngân hàng Nhà nước, thực trạng thời gian qua một số TCTD cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cần quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ...) đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà. 

Thứ hai, ngoài những hạn chế đã phân định được tiếp tục từ dự thảo trước, dự thảo còn hạn chế đáng kể các tổ chức tín dụng cho vay để cấp vốn cho các mục đích sau: (1) Cơ cấu lại các khoản vay từ cùng một ngân hàng, trừ các thỏa thuận trước đó ghi trong hợp đồng; (2) Để chứng minh sức mạnh của người vay cho bên thứ ba (ví dụ cho mục đích du học); (3) Góp vốn vào các công ty khác và/hoặc (4) Đặt cọc để thực hiện giao dịch trong tương lai (ví dụ: mua nhà hoặc dự án), tại thời điểm đặt cọc là chưa đủ điều kiện để tuân thủ các yêu cầu của pháp luật.

Thứ ba, dự thảo đề nghị các tổ chức tín dụng bổ sung vào chính sách kiểm soát rủi ro tín dụng nội bộ một điều khoản về quản lý rủi ro chặt chẽ hơn đối với các lĩnh vực rủi ro cao, chẳng hạn như kinh doanh chứng khoán/bất động sản, các dự án BOT và các khoản cho vay tiêu dùng có giá trị lớn (như cho vay mua nhà). 

Thông qua yêu cầu này, NHNN mong muốn các ngân hàng xây dựng một bức tường lửa khác để chống lại các lĩnh vực rủi ro cao và các khoản thế chấp có giá trị lớn.

Theo SSI, các hạn chế thứ nhất và thứ ba có thể nhắm vào các chủ đầu tư có vấn đề về dòng tiền trong quá trình thực hiện một dự án bất động sản. Đối với hạn chế thứ 4, theo các cơ quan quản lý, hầu hết các dự án bất động sản được chuyển nhượng trên thị trường đều chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, do chưa có giấy phép xây dựng, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ cần thiết khác. Sau khi tổ chức tín dụng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định đối với dự án đó. Do đó, việc cấp tín dụng cho khách hàng với mục đích đặt cọc mua nhà/dự án được coi là hành động mạo hiểm.

Mặt khác, đối với khoản tín dụng được cấp để trả trước khoản vay, dự thảo đã nới lỏng yêu cầu bao gồm các khoản nợ được cơ cấu lại và các khoản nợ nhóm 1 và 2. Việc sửa đổi chủ yếu phù hợp với tình hình cơ cấu lại nợ hiện tại của các khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 theo Thông tư 01/2020, Thông tư 03/2021 và Thông tư 14/2021.