Trong báo cáo mới đây của One Mount Group về thị trường căn hộ TP.HCM, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới trong quý 1/2026, giảm 75% so với quý 4/2025 nhưng vẫn đạt được mức tăng trưởng ấn tượng 86% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng trưởng này là kết quả của việc thực thi đồng bộ ba bộ Luật sửa đổi, giúp tháo gỡ các nút thắt của hàng loạt dự án.
Thị trường Bình Dương đóng vai trò động lực chính với khoảng 2.200 căn đến từ 6 dự án, chiếm gần 60% tổng số căn hộ mở bán mới. Khu vực trung tâm TP.HCM mặc dù ghi nhận sự gia tăng nguồn cung gần gấp 3 lần so với quý 1/2025 nhưng chỉ tập trung tại một dự án duy nhất.
Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt mức 102 triệu đồng/m2, tương đương mức giá thời điểm cuối năm 2025. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương ghi nhận mức giá 56 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý 4/2025 và 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng mặt bằng giá phần lớn được thúc đẩy bởi việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM cũ, cùng với sự cải thiện đáng kể khả năng kết nối hạ tầng với khu vực trung tâm sau sáp nhập, góp phần nâng cao kỳ vọng của các nhà đầu tư tại khu vực Bình Dương.
Đơn vị này cho biết, lượng tiêu thụ trong quý 1/2026 đạt 4.800 căn, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 70% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, so với quý 4/2025, lượng giao dịch đã sụt giảm 63%.
Tốc độ hấp thụ của các dự án mới có xu hướng chậm lại ở cả trung tâm TP.HCM và Bình Dương, lần lượt đạt 55% và 74%, đều ghi nhận giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, nguyên nhân đến từ việc lãi suất ở mức cao, ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các chủ đầu tư vẫn đang trong trạng thái chờ đợi thời điểm thích hợp để mở bán các dự án mới.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất neo cao kéo dài gây khó khăn cho việc tiếp cận nguồn vốn, khiến các doanh nghiệp trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai các dự án tương lai. Do đó, nguồn cung mở
mới năm 2026 ước tính đạt khoảng 28.000 - 29.000 căn, giảm 2.000 căn so với dự báo trước đó.
Diễn biến này cũng diễn ra tương tự tại thị trường chung cư Hà Nội, trong quý 1 có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.
"Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn", ông Tiến nhận định.
Ông cũng nói dòng tiền đầu tư lướt sóng suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giao dịch giảm. Bộ cho biết cả nước có hơn 139.800 giao dịch trong quý I, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ giảm mạnh thanh khoản với 30.850 giao dịch, sụt gần 19% theo quý.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường căn hộ đang sụt giảm do nguồn cung mới và sản phẩm chuẩn bị bàn giao tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến đón hơn 28.000 sản phẩm dự kiến được bàn giao cho người mua nhà. Nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc thanh khoản chậm lại sẽ tạo thách thức cho nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
