Theo báo cáo của Savills, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã vọt lên ngưỡng trung bình 100 triệu đồng/m2 thông thủy. Con số này cao hơn mặt bằng chung tại TP.HCM khoảng 10% - Ảnh: C.T.
Khi căn hộ vừa túi tiền trở thành "hàng hiếm"
Theo báo cáo thị trường quý 1-2026 của Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản Savills, một diễn biến lạ lùng đang xảy ra khi giá bán căn hộ tại Hà Nội đã vọt lên ngưỡng trung bình 100 triệu đồng/m2 thông thủy. Con số này cao hơn mặt bằng chung tại TP.HCM khoảng 10%.
Giải mã nghịch lý này, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam, cho rằng nguyên nhân chính đến từ sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung.
Tại Hà Nội, các sản phẩm mở bán mới trong quý 1-2026 hoàn toàn thuộc phân khúc hạng A và B, kéo giá trung bình toàn thị trường tăng vọt. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp căn hộ trung bình đang dừng ở mức 91 triệu đồng/m2 thông thủy.
Tuy nhiên, nếu bóc tách theo từng phân khúc tương ứng, giá sản phẩm tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP.HCM.
Điểm chung đáng lo ngại nhất của hai đại đô thị là sự biến mất của các căn hộ bình dân. Nếu như giai đoạn 2012-2018, nhà ở hạng C chiếm hơn 80% giao dịch thì nay tỉ trọng này đã sụt giảm nghiêm trọng.
Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm 29% nguồn cung sơ cấp. Riêng tại Hà Nội, Savills không ghi nhận bất kỳ dự án hạng C mới nào mở bán trong quý 1-2026.
Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam - Ảnh: C.T.
Cuộc chơi của giá trị thật
Trước áp lực giá nhà lõi trung tâm quá cao, nhu cầu ở thực đang bắt đầu một cuộc "ly tâm" mạnh mẽ. Tại phía Bắc, Hưng Yên và Bắc Ninh nổi lên như những điểm đến hấp dẫn nhờ hạ tầng phát triển và giá cả phải chăng.
Tương tự tại phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và Tây Ninh đang thu hút dòng tiền nhờ mức giá chỉ bằng 50 - 70% so với TP.HCM.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định nguồn cung tương lai đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn cho người mua có thu nhập trung bình.
Thực tế cho thấy dù nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt 11.199 căn (tăng 6% so với quý trước), nhưng sức hấp dẫn chỉ tập trung ở những sản phẩm có giá trị sử dụng thật và pháp lý minh bạch.
Còn ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills TP.HCM - đánh giá mặc dù nguồn cung giảm nhưng tình hình hoạt động của thị trường vẫn có những điểm sáng nhờ sự sàng lọc các dự án kém cạnh tranh. Trong khi đó, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM ghi nhận mức giá sơ cấp tăng vọt lên 199 triệu đồng/m2 đất, phản ánh rõ xu hướng ưu tiên các quỹ đất lớn và hạ tầng tốt ở vùng ngoại thành.
Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ không còn tình trạng tăng trưởng đại trà. Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn "chọn lọc tự nhiên" khốc liệt. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với túi tiền người dân mới có thể trụ vững.
Bên cạnh đó, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP đạt 7,8% và việc kiểm soát tốt chỉ số giá tiêu dùng (CPI) ở mức 3,5% đang là những bệ đỡ quan trọng cho thị trường.
Từ đó, bà Cao Thị Thanh Hương nhấn mạnh: "Thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn. Hạ tầng và các dự án liên vùng sẽ là động lực chính kéo giãn cư dân khỏi các đô thị lõi, thúc đẩy sự cân bằng cho thị trường nhà ở trong tương lai".
