Thị trường bất động sản năm 2022 đối mặt với tình trạng khan vốn. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Thị trường bất động sản đã đi qua một năm nhiều khó khăn, biến động. Trong đó, một trong những vấn đề được các nhà đầu tư, doanh nghiệp, giới chuyên môn nhắc đến nhiều nhất đó là câu chuyện ách tắc vốn.
Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023" diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, tổng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 rất thấp, ước tính chỉ khoảng 507.000 tỷ đồng (riêng tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%), trong khi thông thường con số này lên tới 700.000 – 800.000 tỷ đồng.
“Thông tin vốn tín dụng ngân hàng chỉ chiếm 50 – 55% trong cơ cấu vốn của ngành bất động sản nhưng năm vừa qua, thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp không phát triển được nên nhu cầu dồn qua hệ thống ngân hàng, nhất là vốn trung và dài hạn. Tín dụng bất động sản năm 2022 vẫn tăng 15%, nghĩa là không hề ít”, vị này cho hay.
Theo ông Lực, năm 2023, Chính phủ sẽ ưu tiên xử lý một số vấn đề trên thị trường tài chính và bất động sản. Thứ nhất là vấn đề pháp lý, nếu tháo gỡ được sẽ giải tỏa được một lượng vốn đang ách tắc. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn. Thứ ba là kiểm soát rủi ro hệ thống,…
Ngoài ra, có một vấn đề đáng chú ý nữa là điểm rơi trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 – 2024, cùng lúc này thị trường bất động sản đang còn nhiều khó khăn khi thanh khoản kém, lãi suất tăng, tỷ giá biến động,…
Chuyên gia cho biết, Nghị định 65 sửa đổi có 4 điểm đáng chú ý. Một là cho phép phát hành mới để đảo nợ cũ, hai là cho phép doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để giãn/hoãn nợ, ba là cho phép lùi thời gian áp dụng quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được mua trái phiếu riêng lẻ, bốn là cho phép giãn tiến độ quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm.
Bên cạnh đó, vị này cho rằng phải cởi mở hơn kênh phát hành ra công chúng và phải khơi thông kênh này. Hai là phải cởi mở hơn để cho nhiều nhà đầu tư tổ chức (quỹ đầu tư, ngân hàng, bảo hiểm,…) tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp cả kể thị trường sơ cấp và thứ cấp.
“Tôi nghĩ những vấn đề trên nếu được tháo gỡ hoàn toàn thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển rất mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận bán chiết khấu tài sản để trả nợ đúng hạn và nếu muốn phát hành tiếp thì phải công khai, minh bạch hơn”, ông Lực nhấn mạnh.
Cơ hội nào cho bất động sản phục hồi?
Cũng tại Hội thảo, các chuyên gia đã đưa ra những dự báo về thời điểm thị trường bất động sản hồi phục.
Cụ thể, ông Lực nhận định, bối cảnh hiện nay rất khác so với giai đoạn cách đây 10 năm. Tâm lý sợ trách nhiệm hiện nay cũng rất khác so với cách đây 10 năm và đây là một cái khó. Nếu tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi rất nhanh bởi lực cầu còn rất lớn.
Chuyên gia dự báo, thị trường có khả năng sẽ phục hồi dần dần từ quý IV/2023, nhưng sẽ phục hồi một cách từ từ chứ không có chuyện bùng phát trở lại. Bởi có rất nhiều vướng mắc hiện nay cần phải có thời gian mới xử lý được, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng cần thời gian để hồi phục.
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2023 vẫn phải rất thận trong bối cảnh thị trường đang chịu nhiều áp lực từ bên ngoài khi kinh tế thế giới nhiều bất ổn. Trong nước, thị trường bất động sản không khủng hoảng mà chỉ là xấu đi do một số điểm nghẽn. Theo quan sát của vị này, các nhà đầu tư đang trực chờ cơ hội để xuống tiền. Nếu khó khăn vướng mắc được tháo gỡ thì thị trường sẽ trở lại trạng thái cân bằng.
"Việc Chính phủ thành lập Tổ công tác cũng chính là đã nhìn thấy các vấn đề, điểm nghẽn trên thị trường bất động sản. Và nhiệm vụ của Tổ Công tác là phải tìm ra giải pháp để gỡ các điểm nghẽn, trong đó có điểm nghẽn về pháp lý và tín dụng. Nếu xử lý được các điểm nghẽn thì quý II/2023, dự báo các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn", ông Đính nhận định.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Phó Chủ tịch Tập đoàn Newstar Group cho biết, nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, với những doanh nghiệp có năng lực và có dự phòng thì họ cũng đã có sự xoay chuyển, cấu trúc lại bộ máy,… và họ đã ổn định được trong quý IV/2022, đồng thời có kế hoạch triển khai trong năm 2023.
“Tôi có một nhận định lạc quan rằng không nhất thiết phải quý IV/2023 mà ngay thời điểm cuối quý II/2023 thị trường đã có những tín hiệu phục hồi tốt hơn và tín hiệu này sẽ rõ nét hơn vào quý III/2023”, bà Huyền nói.
