Khó tìm chung cư 3 tỷ đồng ở TP Thủ Đức

Tài chính 2,8 tỷ đồng (đã tính thêm khoản vay), chị Hạnh Dung, nhân viên ngân hàng 31 tuổi, mong muốn tìm mua căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích tầm 60 m2 mở bán mới tại TP Thủ Đức.

Tuy nhiên hơn 3 tháng qua, dù tìm hiểu 6 dự án cả mới và cũ, chị vẫn chưa mua được căn nào ưng ý. Chị Dung cho biết những dự án có chất lượng và vị trí tốt giá lại quá cao, thấp nhất cũng từ 4 tỷ đồng. Ngay cả với những dự án có vị trí cách trung tâm 15-20 km, giá một căn 2 phòng ngủ đều từ 3,3-3,5 tỷ đồng.

"Với giá nhà khu Đông hiện nay, muốn tìm chung cư 3 tỷ đồng như mò kim đáy bể", chị Dung cho hay.

Cũng đang trong hành trình tìm mua nhà, anh Trần Hiếu (trọ tại phường Thạnh Mỹ Lợi), cho biết gia đình hiện có 5 thành viên nên muốn mua một căn chung cư rộng khoảng 65 m2, giá tối đa 3,5 tỷ đồng tại TP Thủ Đức.

Anh Hiếu đã dành hơn 2 tháng tìm hiểu 10 dự án đang và sắp mở bán ở khu Đông. Hầu hết những dự án trên có giá thấp nhất từ 55 triệu đồng mỗi m2, nếu nằm gần nội thành giá bán sẽ từ 60-80 triệu đồng mỗi m2.

Với mức giá trên, anh Hiếu tính toán một căn hộ 65 m2 gồm cả thuế phí sẽ có giá thấp nhất 4 tỷ đồng. Ngay cả những dự án cũ đã qua sử dụng nhiều năm, giá sang tay các căn diện tích trên 60 m2 đều trên 3,7 tỷ đồng. Trong mức tài chính 3 tỷ, anh Hiếu chỉ có thể mua các căn diện tích nhỏ 45-50 m2. Tuy nhiên với diện tích này, gia đình anh khó sinh hoạt thoải mái.

Theo ghi nhận của VnExpress, từ năm 2023 đến nay, TP Thủ Đức đã "tuyệt chủng" căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng. Riêng về nguồn cung giá 3 tỷ đồng, khu vực này chỉ còn lác đác 2-3 dự án.

Cụ thể tại phường Cát Lái (quận 2 cũ), dự án Citi Grand của Kiến Á Group hiện là dự án duy nhất còn có các căn hộ mở bán sơ cấp có giá dưới 3 tỷ đồng mỗi căn (khoảng 55 triệu đồng/m2). Dù vậy, dự án này cũng chỉ còn lại khoảng 200 căn, dự kiến mở bán hết trong quý này.

Một dự án hiếm hoi khác tọa lạc ở khu vực giáp ranh giữa TP Thủ Đức và tỉnh Đồng Nai (Vành đai 3) là MT Eastmark cũng đang bán giỏ hàng cuối cùng với giá 50 triệu đồng mỗi m2. Theo dự kiến từ nay đến cuối năm, khu Đông sẽ có thêm 2 dự án mới là Happy One Sora (giáp ranh tỉnh Bình Dương) và Fiato Uptown chào bán, giá tham khảo được chủ đầu tư đưa ra khoảng trên dưới 3 tỷ đồng mỗi căn.

Theo báo cáo từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing (Techcombank), trong quý I, căn hộ TP Thủ Đức ghi nhận mức giá trung bình 85 triệu đồng mỗi m2, tăng 22% so với cùng kỳ. Hiện nay, mỗi căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 55-60 m2 tại đây được rao bán giá 4,5-6 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế phí).

Còn theo số liệu từ Avison Young Việt Nam, gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM trong quý vừa qua đến từ khu Đông (TP Thủ Đức), với giá bán trung bình từ 80-145 triệu đồng mỗi m2. Khu vực quận 2 cũ có giá chung cư dao động 125-450 triệu đồng/m2; quận 9 và Thủ Đức từ 60-100 triệu đồng (chưa gồm thuế, phí). Từ năm 2019 đến nay, mỗi năm giá chung cư TP Thủ Đức đều đặn tăng từ 8-12%. Xu hướng tăng giá liên tục khiến TP Thủ Đức cạn dần phân khúc nhà ở tầm 3 tỷ đồng.

Nhìn nhận về tình hình nguồn cung căn hộ tại TP Thủ Đức, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cho biết căn hộ 3 tỷ đồng đang được xếp vào loại hình nhà ở giá bình dân. Năm 2024, phân khúc này chỉ chiếm 15% nguồn cung thị trường. Dự kiến từ nay đến năm 2026, rổ hàng giá 3 tỷ đồng chỉ còn khoảng 5% và có nguy cơ biến mất khỏi thị trường thời gian tới.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, những năm qua, nguồn cung nhà ở tại TP Thủ Đức bị nghiêng về một phía, thừa cao cấp nhưng thiếu sản phẩm bình dân. Điều này không khó lý giải khi hầu hết chủ đầu tư bất động sản có quỹ đất tại TP Thủ Đức đều đang ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang thay vì phân khúc trung cấp, bình dân.

Ông Tiến cho rằng đây không phải là thực trạng riêng của TP Thủ Đức mà là vấn đề chung của cả thị trường TP HCM. Trong bối cảnh các chi phí làm dự án ngày càng tăng, việc các chủ đầu tư ưu tiên phát triển nhà cao cấp vốn có lợi nhuận tốt, thanh khoản ổn định, ít rủi ro là dễ hiểu.

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, giới chuyên gia cho rằng hạ tầng cũng là yếu tố thúc đẩy giá nhà đất TP Thủ Đức tăng nhanh thời gian qua. Hiện nay, các dự án hạ tầng trọng điểm của TP HCM đều tập trung về khu Đông như: đại lộ Võ Nguyên Giáp, cao tốc TP HCM - Long Thành, Cầu Cát Lái, tuyến Metro số 1 và 9 tuyến đường sắt đô thị sắp được triển khai để kết nối TP Thủ Đức với phần còn lại của thành phố và các tỉnh lân cận. Đây được xem là đòn bẩy hạ tầng vô cùng quan trọng, biến TP Thủ Đức thành cực tăng trưởng mới.

"Xu hướng đầu tư đổ mạnh về khu Đông giúp tính thanh khoản của thị trường này tăng cao, giá bất động sản cũng theo đó mà được thúc đẩy liên tục", bà Cao Thị Thanh Hương cho hay.

Dự báo từ nay đến năm 2026, One Housing cho biết thành phố sẽ có thêm 24.400 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ TP Thủ Đức. Giá bán sẽ tiếp tục đà tăng, dự kiến vượt mức trung bình 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm nay.

Còn theo Savills, phải đến năm 2027, thị trường căn hộ TP HCM nói chung và TP Thủ Đức nói riêng mới thoát khỏi tình trạng thiếu hụt sản phẩm nhà ở giá bình dân. Thị trường dự kiến có thêm 25.000 căn hộ mới chào bán, 45% trong đó thuộc phân khúc nhà ở bình dân, nhưng giá dự kiến vẫn trên 3 tỷ đồng.