"Chân kiềng" tài chính - Điểm trọng yếu của doanh nghiệp bất động sản
Trong số 4 kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng: trái phiếu, vay ngân hàng, khách hàng trả tiền trước và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư thì nguồn vốn từ trái phiếu và vốn vay ngân hàng được xem là hai trụ đỡ quan trọng. Tuy nhiên, hiện 2 kênh huy động vốn quan trọng nhất này đang bị khựng lại do nhiều yếu tố.
Cụ thể, ở kênh trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản thường giữ vai trò là người chơi lớn nhất trong nhiều năm gần đây thì nay, tốc độ tăng trưởng bị suy giảm. Tính đến hết tháng 6/2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đặc biệt, trong tháng 7-8, kể từ sau vụ vỡ trái phiếu Tân Hoàng Minh kênh huy động vốn từ trái phiếu gần như rơi vào tình trạng "bất động".
Còn đối với nguồn vốn ngân hàng, mặc dù room tín dụng của năm 2022 vừa được nới thêm cho một số ngân hàng có mức độ tín nhiệm tốt nhưng tỷ lệ không cao nên đang chỉ đủ để ngân hàng giải quyết các hồ sơ vay vốn đã được duyệt đang còn tồn đọng, và ưu tiên hạn mức cho một số khách hàng lớn.
Khi cả 2 nguồn vốn chính của doanh nghiệp là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều đang gặp khó, các doanh nghiệp đang phải "đau đầu" tính toán bài toán hiệu quả dự án tổng thể. Nếu không giải quyết được khâu này thì doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng mất thanh khoản hoặc thậm chí phá sản bởi dòng vốn đầu vào đã khó, dòng vốn đầu ra không hợp lý sẽ khiến mất cân bằng dòng tiền doanh nghiệp.
Thách thức giải bài toán tài chính tổng thể cho dự án
Theo các chuyên gia, việc tính toán dòng đầu tư một dự án về mặt kỹ thuật thì không quá phức tạp, tuy nhiên các thông tin giả định đưa vào tính toán thì cần kinh nghiệm dày dặn và am hiểu thị trường để trả lời được hàng loạt câu hỏi: Cấu trúc nguồn vốn tối ưu của từng dự án bất động sản thế nào, cần tỷ lệ tối thiểu bao nhiêu vốn chủ sở hữu; Với các dự án quy mô lớn hàng chục, hàng trăm ha thì phân kỳ đầu tư thế nào cho hiệu quả và phù hợp với năng lực tài chính hiện tại của doanh nghiệp…
Theo ông Nguyễn Hữu Thanh, PTGĐ phụ trách Tài chính và Chiến lược Công ty Cổ phần và Phát triển kinh doanh Bất động sản Weland - Đơn vị đã tư vấn triển khai cho hơn 20 chủ đầu tư với hơn 40 dự án, những lỗi rất thường gặp của các chủ đầu tư hiện nay là dự tính không đúng tiến độ pháp lí và quá lạc quan về tiến độ hoàn thiện pháp lí khiến dự án bị chậm từ vài tháng tới vài năm, phát sinh chi phí tài chính.
Diamond Crown Hai Phong – một trong những dự án Weland tư vấn và triển khai bán hàng thành công.
Đặc biệt, theo ông Thanh nhiều chủ đầu tư không xem trọng hoặc không tính toán đúng yếu tố dòng tiền bởi mỗi dự án BĐS sẽ có dòng tiền chi ra phụ thuộc vào tiến độ pháp lí, tiến độ xây dựng, khả năng huy động vốn. Và dòng tiền thu vào của dự án phụ thuộc vào kế hoạch bán hàng với hàng loạt biến số như: Thời gian bán hàng của dự án là bao lâu? Số căn bán mỗi tháng là bao nhiêu? Tiến độ thanh toán cho khách hàng?
Bên cạnh đó, suất đầu tư xây dựng dùng để tính toán hiệu quả phụ thuộc vào chiến lược sản phẩm và thiết kế. Nhiều chủ đầu tư đơn thuần chỉ "lắp số" từ dự án này sang dự án khác mà không hiểu rằng suất đầu tư phải đi từ định vi phân khúc sản phẩm, quy hoạch cảnh quan tiện ích.
Cần những cái bắt tay chiến lược với các đối tác uy tín
Giải bài toán tổng thể hiệu quả của dự án không phải là công việc của riêng bộ phận tài chính, mà là sự phối hợp chặt chẽ, phản biện của nhiều bộ phận liên quan như phát triển dự án, sản phẩm, thiết kế; kinh tế xây dựng; kinh doanh, marketing. Các bộ phận này cần am hiểu sâu sắc thị trường, đủ trải nghiệm để có thể đưa ra các giả định, các yếu tố đầu vào phù hợp với hiện trạng dự án, định vị phân khúc dự án và nhu cầu thị trường.
Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn hiện nay thì việc giải bài toán tài chính lại càng được xem trọng, vì chỉ "sai một ly, đi một dặm", các sai sót trong tính toán bài toán hiệu quả tổng thể có thể khiến dự án thiếu dòng tiền cục bộ, mà không thể bù đắp bằng nguồn vốn khác ngay được, dẫn đến dự án gián đoạn, không thể về đích.
Để làm tốt điều này, nhiều chủ đầu tư đã nhanh nhạy tìm đến các đơn vị tư vấn có kinh nghiệm chuyên sâu cả về tài chính lẫn kinh doanh. Trong số những đơn vị này, Weland hiện là đơn vị tiên phong tại Việt Nam cung cấp dịch vụ tư vấn và phát triển dự án BĐS khi 2 năm liền được DOT Property Award vinh danh là "Đơn vị Tư vấn phát triển BĐS tốt nhất Việt Nam". Weland đang được nhiều chủ đầu tư tin chọn do đội ngũ nhân sự lãnh đạo đều xuất thân từ ngân hàng và các chủ đầu tư lớn nên am hiểu về tài chính và có nghề bất động sản.
Weland vinh dự là Đơn vị tư vấn phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam trong 2 năm liên tiếp.
Đặc biệt, Weland đang trực tiếp phát triển kinh doanh cho hàng loạt các dự án tại nhiều thị trường hàng đầu như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Nghệ An nên am hiểu thị trường, có thể đưa ra các thông tin đầu vào sát với thực tế thị trường nhất, tính toán đảm bảo bài toán hiệu quả tổng thể dự án được giải đáp 1 cách thuyết phục, giúp chủ đầu tư có cái nhìn toàn cảnh, và chủ động trong việc chuẩn bị nguồn lực cho dự án về đích thành công với hiệu quả cao.
Website: https://weland.com.vn
Hotline: 0985 959 494
Email: [email protected]
