KCN Hiệp Phước gặp khó trong việc tách sổ cho thuê lại đất khi áp dụng Luật Đất đai 2024

Ngày 25/11/2024, CTCP Khu Công nghiệp Hiệp Phước (Mã: HPI) đã có văn bản gửi đến Ban Quản lý các khi chế xuất và công nghiệp TP HCM, Hiệp Hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TP HCM và Hiệp hội Bất động sản TP HCM về vướng mắc và khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 123/2024 (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai) tại KCN Hiệp Phước.

Khu công nghiệp Hiệp Phước cho biết theo khoản 3, điều 133, Luật Đất đai năm 2024, "các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m, q, khoản 1, điều 133 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật".

Theo điểm d, khoản 5, Điều 5, Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ, “trường hợp cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện, không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người đã cho thuê, cho thuê lại, thế chấp”.

Hiện nay, trong KCN Hiệp Phước có các trường hợp thực hiện ký kết hợp đồng thuê lại với hình thức thanh toán theo tiến độ của hợp đồng, được chia thành nhiều đợt và diễn ra trong nhiều năm.

Sau khi nhà đầu tư thực hiện trách nhiệm thanh toán đúng thời hạn quy định tại hợp đồng thì KCN Hiệp Phước mới thực hiện thủ tục tách sổ và việc này có thể diễn ra trong nhiều năm kể từ thời điểm hợp đồng được hai bên ký kết.

Do vậy, KCN Hiệp Phước không thể thực hiện các thủ tục để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị thuê lại đất trong vòng 30 ngày theo quy định nêu trên.

Trong khi đó, nếu các doanh nghiệp chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì vẫn xử phạt đối với người đã cho thuê, cho thuê lại đất. Việc thuê lại đất theo hình thức trả chậm làm nhiều lần và diễn ra trong nhiều năm là theo nhu cầu của doanh nghiệp và thực tế thị trường.

KCN Hiệp Phước cho rằng việc xử phạt đối với người đã cho thuê, cho thuê lại đất khi chậm đăng ký biến động sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng là chưa phù hợp với thực tế và sẽ rất khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Phía doanh nghiệp đề xuất điều chỉnh điểm d, khoản 5, Điều 5, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP thành "trường hợp cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện, không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người đã cho thuê, cho thuê lại, thế chấp (không áp dụng đối với việc cho thuê, cho thuê lại đất trong Khu công nghiệp)”.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, vướng mắc, khó khăn của KCN Hiệp Phước không phải là trường hợp cá biệt và có thể xảy ra tại tất cả các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp.

Trong đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp là bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng cho thuê lại với hình thức thanh toán theo tiến độ của hợp đồng, được chia thành nhiều đợt và diễn ra trong nhiều năm.

Sau khi bên thuê, bên thuê lại thực hiện trách nhiệm thanh toán đúng thời hạn quy định tại hợp đồng và việc này có thể diễn ra trong nhiều năm kể từ thời điểm hợp đồng được hai bên ký kết thì bên cho thuê, cho thuê lại “mới thực hiện thủ tục tách sổ, đăng ký biến động đất đai như trường hợp của KCN Hiệp Phước.

"Khi nghiên cứu, đối chiếu quy định giữa Luật Đất đai 2024 và Nghị địnhsố 123/2024/NĐ-CP, chúng tôi nhận thấy các quy định chưa đồng bộ, chưa liên thông và chưa bao gồm trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn theo Điều 481 Bộ Luật dân sự 2015.

Cụ thể, Điều 481 Bộ Luật dân sự quy định: Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Các doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp đều có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn. Do vậy, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết phải sửa đổi điểm d khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và phù hợp thực tiễn", ông Châu cho hay.