Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) trong kiến nghị gửi Quốc hội về sửa đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất mới đây, nhận định giá căn hộ tại TP HCM đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất. Nguyên nhân chủ yếu là công thức xác định nghĩa vụ tài chính theo "bảng giá đất nhân hệ số K" đang tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán.
HoREA dẫn ví dụ một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ) có bảng giá 56,6 triệu đồng mỗi m2. Khi nhân hệ số K ở mức 1,4, giá đất tính ra khoảng 80 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư - căn cứ doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận - giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng mỗi m2. Hệ số K vì vậy khiến giá đất cao gấp hơn hai lần giá trị thật. Ở mức chi phí này, chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng mỗi m2 mới hòa vốn, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên phi lý.
Tại khu đất 1 ha trên đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ), chênh lệch còn lớn hơn. Giá đất theo bảng giá nhân K là 37 triệu đồng mỗi m2, cao gấp sáu lần kết quả tính theo phương pháp thặng dư, chỉ khoảng 9 triệu đồng mỗi m2. Chi phí đất đội lên khiến giá căn hộ tại dự án phải ở mức 70 triệu đồng mỗi m2 mới đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.
"Chi phí đất tăng quá cao khiến doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực", HoREA nhận định.
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, trục đường Lê Lợi tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Giới doanh nghiệp và chuyên gia cũng đồng tình việc hệ số K đang khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng chi phí đất là yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản bị kéo lên. Doanh nghiệp hiện phải nộp tiền sử dụng đất ở mức rất cao, không chỉ vì cơ chế tính toán mà còn do thời gian thẩm định kéo dài. Khi cơ quan chức năng chưa đưa ra được giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án vẫn bị tính lãi chậm nộp, dẫn đến chi phí tăng thêm.
Giá đất đã lớn, lại cộng thêm tiền lãi và chi phí phát sinh trong thời gian dự án bị kéo dài, cùng biến động vật liệu xây dựng, nhân công... khiến tổng chi phí đội lên đáng kể. "Mọi khoản phát sinh đều đổ vào giá nhà và người mua cuối cùng phải gánh", ông Nghĩa nói.
Đồng tình, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) cho rằng việc xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường khiến chi phí đất tăng vọt và kéo giá bất động sản lên quá cao. Nếu Thành phố tiếp tục xây dựng bảng giá đất cao, hệ lụy sẽ rất lớn.
Từ những chênh lệch này, HoREA cho rằng không thể áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho tất cả loại hình đất đai, vì đặc thù các dự án bất động sản thương mại, nhà ở cao tầng hay khu đô thị hoàn toàn khác với nhà ở riêng lẻ. Các dự án quy mô lớn luôn có hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp, suất đầu tư khác nhau giữa phân khúc bình dân - trung cấp - cao cấp, nên việc dùng một hệ số K cố định sẽ làm sai lệch giá trị thật và gây tác động tiêu cực tới giá bán.
Hiệp hội đề xuất phân tách hệ số K thành ba nhóm: K1 để điều chỉnh bảng giá đất chung, K2 để xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, và K3 dành riêng cho tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án thương mại. Hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc loại dự án. Ví dụ, khu đất Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng mỗi m2, sát giá trị thực.
"Việc áp dụng hệ số K riêng theo từng nhóm dự án giúp địa phương linh hoạt hơn, phản ánh đúng giá trị đất, hạn chế chi phí đất đẩy giá nhà lên quá cao", HoREA đánh giá.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị định giá đất cho những khu tiềm năng nhưng chưa có hạ tầng, như dự án lấn biển, khu đô thị hay nhà ở thương mại theo phương pháp thặng dư thay vì theo giá thị trường.
Viện IEEr cũng đề xuất xây bảng giá đất 2026 theo phương án dùng bảng giá cũ (theo quyết định 02/2020) làm nền tảng, sau đó nhân hệ số K, không tiếp tục dùng giá thị trường làm cơ sở để xây bảng giá. Biên độ điều chỉnh hệ số K cũng được Viện đề xuất là từ 0,2 đến 3 lần, tùy từng khu vực, vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.
Các chuyên gia cho rằng, cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương khi triển khai định giá đất. Theo đó, Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
