Chiều 3.12, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.
Góp ý gỡ vướng cho nhiều dự án BT tại TP.HCM, đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) cho biết, theo luật Đất đai thì thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.
Đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh)
ẢNH: GIA HÂN
"Quy định này theo lẽ thường là rõ ràng, công bằng và sòng phẳng, bởi lẽ nhà đầu tư được giao đất khi nào thì nhà nước tính tiền sử dụng đất thời điểm ấy. Nhưng thực tế không đơn giản như thế", ông Hậu nói.
Đại biểu đoàn Tây Ninh dẫn chứng, rất nhiều dự án nhà đầu tư đã hoàn thành, đã định giá và bàn giao nhưng nhiều năm sau, cơ quan chức năng mới ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng.
Điều này khiến nhà đầu tư thiệt hại chồng thiệt hại, bởi thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và bàn giao quỹ đất thanh toán cách thời điểm ký hợp đồng và cả thời điểm bàn giao công trình quá xa, chênh lệch giá đất giữa 2 thời điểm rất lớn.
Trong khi đó, theo đại biểu Hậu, luật PPP quy định "giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán cho dự án BT được tính căn cứ bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu". Điều này "có vẻ có lợi hơn cho nhà đầu tư", nhưng theo ông Hậu vẫn nảy sinh vấn đề.
Cụ thể, thời điểm "lập dự án, lập hồ sơ mời thầu" có khi rất xa thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình, xác định giá trị thanh toán; như vậy, bất lợi cho nhà nước.
Trong thực tế, hầu như khó xác định và thống nhất giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư về "thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu" mà 2 bên có thể xác định ngay, rõ ràng, có đầy đủ căn cứ pháp lý là thời điểm ký kết hợp đồng.
"Để bảo đảm công bằng, sòng phẳng và giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư cần quy định "xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT" phải cùng thời điểm ký kết hợp đồng BT, hoặc chí ít cũng là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình thuộc dự án", đại biểu Trần Hữu Hậu nhìn nhận.
Do đó, ông đề xuất bổ sung trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối với hợp đồng BT, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình, UBND TP.HCM thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Giá tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng BT.
"Quy định như vậy, chẳng những thể hiện tinh thần kiến tạo, công bằng, sòng phẳng của nhà nước với doanh nghiệp, nhà đầu tư mà còn là cơ chế thúc đẩy các cơ quan, các công chức liên quan thực hiện tốt hơn chức trách, nhiệm vụ của mình; tăng cường hiệu lực, hiệu quả của các cơ quan nhà nước", ông Hậu phân tích.
Trước đó, trong văn bản gửi Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng dẫn chứng trường hợp Công ty MHL như một điển hình của sự bất cập trong việc xác định thời điểm tính giá đất trong các hợp đồng BT. Tháng 11.2016, nhà đầu tư này đã ký hợp đồng BT; hoàn thành, bàn giao công trình cho Bộ Quốc phòng vào tháng 2.2018. Nhưng tới tháng 3.2025, UBND TP.HCM mới ban hành Quyết định bàn giao khu đất đối ứng tại số 448 Nguyễn Tất Thành cho Công ty MHL.
Việc xác định giá đất tại thời điểm tháng 3.2025, theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 155 luật Đất đai 2024 và điểm a, khoản 2a, Điều 45 luật PPP 2020 cho phần đất đối ứng của hợp đồng BT đã hoàn thành, bàn giao, được kiếm toán từ năm 2018 là một sự thiếu công bằng, sòng phẳng của Nhà nước, gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư.
Vì vậy, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định "thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT" là "thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình dự án BT" để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng với cả nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.
Quy định rõ trách nhiệm thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng BT
Nhắc đến Nghị định 91 gỡ vướng cho các dự án BT tại Thủ Thiêm, giá trị quỹ đất thanh toán, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT, theo đại biểu Trần Hữu Hậu, đây cần được xem xét như một mô hình mẫu cho các trường hợp tương tự để tháo gỡ cho hàng trăm công trình khác tại TP.HCM.
Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (TP.HCM)
ẢNH: GIA HÂN
Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (đoàn TP.HCM) ủng hộ việc thanh toán các dự án BT bằng quỹ đất, đồng thời quy định làm rõ trách nhiệm thanh toán BT theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.
Song, ông đề nghị bổ sung yêu cầu công khai hóa toàn bộ thông tin về quỹ đất thanh toán, giá trị quỹ đất, phương pháp xác định giá và khối lượng công trình đã được kiểm toán trước khi thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất.
Đây là cơ chế cần thiết nhằm phòng ngừa rủi ro thất thoát tài sản công, vấn đề từng gây nhiều hệ lụy trong thực tiễn các dự án BT trong cả nước, chứ không riêng gì TP.HCM.
“Tôi cho rằng khi công khai đầy đủ và minh bạch, thanh toán mới bảo đảm sự giám sát của cộng đồng và tính chính danh của Nhà nước”, ông Hùng nói.
