(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Theo báo cáo vừa công bố của S&I Ratings, tín hiệu kiểm soát tín dụng bất động sản đã xuất hiện.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, các tổ chức tín dụng định hướng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
Nhóm phân tích cho rằng sự gia tăng lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian gần đây đã trở thành yếu tố then chốt khiến nhiều khách hàng vay mua nhà lập tức chịu áp lực tài chính cao hơn, kéo theo sự suy giảm rõ rệt trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Do đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.
Trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chứng kiến mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm và trong tháng 1/2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11~12%, trạng thái này đã thay đổi.
Cụ thể, tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng vì chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. Điều này khiến thanh khoản giảm đáng kể, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.
Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô.
Mặc dù vậy, nhóm phân tích cho rằng tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối 2026 nếu các biến số vĩ mô ổn định dần. Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
S&I Ratings kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2026, nhờ sự thay đổi mạnh mẽ của hệ thống pháp lý, nhu cầu ở thực duy trì ổn định và xu hướng quy hoạch đô thị theo hướng phát triển bền vững.
Nguồn cung trong giai đoạn tới được dẫn dắt bởi hạ tầng và các đại đô thị có sự gắn kết chặt chẽ với những dự án giao thông trọng điểm và quy hoạch.
Việc cải cách khung pháp lý trong thời gian qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực rõ rệt, mở đường cho một làn sóng gia tăng nguồn cung bất động sản từ các dự án tồn đọng.
Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản đang được trao quyền chủ động hơn trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng và quy hoạch. Cơ chế cho phép doanh nghiệp đàm phán trực tiếp về chi phí bồi thường đất đai có thể giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Tuy nhiên, mức đền bù nhiều trường hợp có thể tăng thêm 1,5 - 2 lần đối với các dự án quy mô lớn, điều này làm chi phí phát triển dự án gia tăng kéo theo áp lực tăng giá bán.
