Sau giai đoạn biến động, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc, nơi lợi thế không còn thuộc về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn mà thuộc về các chủ đầu tư có năng lực phát triển toàn diện, từ nghiên cứu khách hàng, triển khai dự án, quản trị tài chính đến vận hành sau bàn giao.
Đây là nhận định được nhiều chuyên gia đưa ra tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức.
Tư duy của chủ đầu tư thay đổi theo hướng lấy khách hàng làm trung tâm
Tại hội thảo, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, tiêu chuẩn đánh giá năng lực của chủ đầu tư hiện nay đã cao hơn rất nhiều so với trước đây.
Nếu như trước kia chỉ cần có quỹ đất là có thể phát triển dự án thì hiện nay điều đó không còn đủ. Chủ đầu tư phải thực sự am hiểu khách hàng và tạo ra những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường.
"Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã xây dựng hẳn các bộ phận chuyên nghiên cứu hành vi và chân dung khách hàng. Họ phân tích rất kỹ từng nhóm người mua để xác định sản phẩm mình phát triển có đáp ứng đúng kỳ vọng, nhu cầu và xu hướng trong tương lai hay không?", ông Trung chia sẻ.
Ông Trần Quang Trung cho rằng, tư duy phát triển dự án của các chủ đầu tư đã thay đổi đáng kể.
Theo ông Trung, tư duy phát triển dự án cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây mục tiêu đơn thuần là xây dựng một tòa chung cư và bán hết sản phẩm thì hiện nay người mua không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đánh giá toàn bộ chất lượng sống sau khi nhận nhà.
"Thị trường giờ đây không chỉ cần hệ thống tiện ích mà yêu cầu những khu đô thị hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể sinh sống lâu dài với chất lượng sống cao hơn", ông nói.
Theo tôi, ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường, tư duy của chủ đầu tư cũng phải thay đổi theo hướng lấy khách hàng làm trung tâm. Nếu định vị ở phân khúc cao cấp, chủ đầu tư phải đồng thời sở hữu năng lực phát triển quỹ đất phù hợp, năng lực triển khai dự án, năng lực thiết kế kiến trúc, cảnh quan.
Vận hành sau bàn giao trở thành "bài kiểm tra" lớn nhất
Một trong những yếu tố được các chuyên gia nhấn mạnh là năng lực vận hành và quản lý dự án sau khi bàn giao.
Theo ông Trần Quang Trung, quá trình cư dân về ở mới là thời điểm quyết định mức độ hài lòng của khách hàng cũng như giá trị bền vững của dự án.
Điều này cũng được bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam đồng tình khi cho rằng khả năng thực thi của chủ đầu tư và công tác quản lý sau bán hàng mới là yếu tố quyết định thanh khoản cũng như khả năng gia tăng giá trị của bất động sản trong dài hạn.
Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam
Thực tế trên thị trường hiện vẫn có nhiều dự án được bàn giao từ 8-10 năm trước nhưng giao dịch thứ cấp vẫn duy trì sôi động, giá trị bất động sản tiếp tục tăng nhờ chất lượng vận hành ổn định và cộng đồng cư dân được hình thành bền vững.
Theo các chuyên gia, đây là minh chứng rõ nhất cho việc giá trị của một dự án không chỉ nằm ở thời điểm mở bán mà còn được tạo dựng trong suốt quá trình khai thác và vận hành.
Một thay đổi quan trọng khác của thị trường là yêu cầu về tính pháp lý. Ông Trần Quang Trung cho rằng việc tuân thủ pháp luật và bảo đảm đầy đủ hồ sơ pháp lý hiện không còn được xem là lợi thế cạnh tranh mà đã trở thành điều kiện bắt buộc đối với mọi dự án.
"Thị trường không còn chấp nhận những dự án chỉ dựa trên các cam kết hay 'bánh vẽ' để bán hàng", ông Trung nhấn mạnh.
Cuộc đua giờ nằm ở năng lực tài chính
Bên cạnh chất lượng sản phẩm, quản trị tài chính cũng trở thành yếu tố quyết định vị thế của doanh nghiệp trong chu kỳ mới.
Theo ông Trung, thời gian qua đã xuất hiện không ít doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án trong khi nguồn lực tài chính hạn chế, dẫn tới đứt gãy dòng tiền, chậm tiến độ hoặc buộc phải điều chỉnh chất lượng sản phẩm.
Do đó, chủ đầu tư cần cân đối giữa quy mô quỹ đất, kế hoạch phát triển dự án và năng lực tài chính để tránh tình trạng cam kết lớn khi mở bán nhưng không đủ nguồn lực để hoàn thiện đúng như kỳ vọng của khách hàng.
Ông cho rằng giai đoạn hiện nay không còn chỗ cho những doanh nghiệp thiếu tầm nhìn hoặc năng lực triển khai yếu. Thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nơi các chủ đầu tư phải có chiến lược dài hạn để phát triển những khu đô thị có giá trị bền vững.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, khi nguồn cung tại các khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các địa bàn mới. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, nhà đầu tư sẽ không còn chạy theo tâm lý "đón sóng" hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhà đầu tư hiện nay đã không còn chạy theo tâm lý "đón sóng" hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Thay vào đó, yếu tố được quan tâm là khả năng hình thành một đô thị thực sự, nơi có cư dân sinh sống, có hoạt động thương mại, việc làm, hệ thống dịch vụ và tiện ích đủ để tạo nên sức sống lâu dài.
Theo ông Đính, những dự án có khả năng thu hút cộng đồng dân cư, tạo ra hoạt động kinh doanh và hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ có nền tảng tăng giá bền vững hơn, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác cho thuê cũng như đáp ứng tốt nhu cầu của người mua ở thực.
Các chuyên gia đều cho rằng, chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản sẽ không còn là cuộc đua về quy mô quỹ đất hay tốc độ mở bán, mà là cuộc cạnh tranh về năng lực phát triển, năng lực vận hành và khả năng tạo dựng giá trị sống bền vững cho cư dân. Đây sẽ là những yếu tố quyết định doanh nghiệp nào đủ sức dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.
