Một khu vực, ba mặt bằng giá
Được xem là điểm nóng của thị trường căn hộ TPHCM trong nhiều năm qua, mặt bằng giá bán tại khu Đông (chủ yếu thuộc địa bàn TP Thủ Đức cũ) đang phân hóa rõ rệt. Ngay trong cùng khu vực, giá bán căn hộ chênh lệch đáng kể giữa các khu vực, dự án và phân khúc, từ khoảng 45 triệu đồng/m2 đến gần 300 triệu đồng/m2.
Khảo sát của PV VietNamNet tại các dự án đang mở bán cho thấy căn hộ tại Thảo Điền (thuộc phường An Khánh mới) được chào bán trên 200 triệu đồng/m2, còn nhiều dự án tại phường Long Trường mới chỉ phổ biến ở mức 45-60 triệu đồng/m2. Trong cùng một khu vực, giá căn hộ chênh lệch tới 5-6 lần.
Khu vực Thảo Điền - An Phú tiếp tục là nơi có mặt bằng giá cao nhất. Đây là địa bàn tập trung nhiều dự án cao cấp và hạng sang, hưởng lợi từ tuyến Metro số 1 cùng hàng loạt công trình hạ tầng giao thông trọng điểm.
Tại khu vực Thảo Điền - An Phú, giá căn hộ cao cấp dao động từ khoảng 125-250 triệu đồng/m2. Một số căn hộ hạng sang tại The River hoặc Thảo Điền Green, sở hữu vị trí đẹp và tầm nhìn trực diện sông Sài Gòn, được chào bán gần 300 triệu đồng/m2. Các dự án mới như Eaton Park hay một số phân khu cao tầng tại Global City cũng ghi nhận mức giá thuộc nhóm cao nhất khu Đông.
Trong khi đó, khu vực Trường Thọ - Tam Bình hình thành một mặt bằng giá khác. Đây là khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch Trung tâm Tài chính - Thương mại Trường Thọ cùng nhiều dự án hạ tầng kết nối.
Khảo sát tại các dự án Urban Green, Fiato Uptown và một số dự án lân cận cho thấy giá chào bán phổ biến dao động khoảng 55-80 triệu đồng/m2, trong đó một số căn có vị trí đẹp hoặc đã hoàn thiện nội thất có thể được chào bán ở mức cao hơn.
Tại Long Trường và khu vực giáp Long Phước, giá căn hộ thuộc nhóm thấp nhất trong ba mặt bằng giá. Chẳng hạn, tại dự án MT Eastmark City, nhiều căn hộ đang được chào bán phổ biến trong khoảng 47-60 triệu đồng/m2. Một số căn tầng cao, đã hoàn thiện nội thất hoặc sở hữu vị trí đẹp, có giá từ 60-62 triệu đồng/m2.
Lý do thị trường phân hóa rõ rệt
Sự chênh lệch giá căn hộ giữa các khu vực ở khu Đông TPHCM ngày càng rõ nét, phản ánh quá trình phân hóa mạnh của thị trường. Trong khi các dự án tại Thảo Điền, An Phú liên tục hình thành mặt bằng giá cao thì tại Long Trường, Long Phước và một số khu vực khác, giá bán vẫn thấp hơn đáng kể.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, giá bất động sản tại khu Đông không tăng đồng đều mà phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện hạ tầng, khả năng kết nối và hệ thống tiện ích.
Cụ thể, những khu vực được đầu tư giao thông sớm, kết nối thuận lợi với trung tâm và có tiện ích đồng bộ sẽ thiết lập giá cao hơn, trong khi các khu vực còn dư địa phát triển sẽ có chu kỳ tăng giá dài hơn.
Thực tế, Thảo Điền và An Phú hưởng lợi sớm từ Metro số 1, Xa lộ Hà Nội, hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn và nút giao An Phú. Cùng với cộng đồng chuyên gia nước ngoài đông đảo, khu vực này duy trì nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê ổn định.
Trong khi đó, Long Trường và Long Phước vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng, kỳ vọng vào các dự án như Vành đai 3 và các tuyến kết nối mới. Quỹ đất còn dồi dào cùng mặt bằng phát triển thấp hơn khiến giá căn hộ tại đây chưa tăng mạnh như khu vực trung tâm.
Bên cạnh hạ tầng, sự khác biệt về nhóm khách hàng cũng góp phần tạo nên khoảng cách giá. Nếu Thảo Điền chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, chuyên gia nước ngoài và nhà đầu tư thì Long Trường và Long Phước vẫn là lựa chọn của người mua ở thực nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn.
Theo Savills Việt Nam, nguồn cung hạn chế cùng nhu cầu phục hồi có chọn lọc đang khiến giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục duy trì ở mức cao, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang các khu vực còn dư địa phát triển.
Quan điểm này cũng phù hợp với DKRA Consulting và Avison Young, khi báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý I/2026 của các đơn vị này cũng ghi nhận giá sơ cấp tiếp tục tăng, trong đó các dự án cao cấp tại khu Đông vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường.
