Giải mã sức bật mới của thị trường bất động sản

Các chuyên gia đã cũng “mở khóa” những chủ đề chính tại VRES 2025 như: Chuyển động kinh tế vĩ mô; Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam: Đà mới - nhịp vững; Tiêu điểm các loại hình bất động sản tại Hà Nội và TP HCM; Tâm lý người tiêu dùng: Giấc mơ an cư của người trẻ.

Tại VRES 2025, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách  của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, lãi suất đang trở thành “nhân tố quyết định” định hình chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong giai đoạn 2023–2025, diễn biến lãi suất cho thấy tác động trực tiếp và rất rõ ràng đến hành vi người mua, sức hấp thụ của thị trường và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp bất động sản. Khi mặt bằng lãi suất giảm dần từ mức cao của năm 2022, thị trường lập tức ghi nhận sự cải thiện: mức độ quan tâm tăng trở lại, lượng giao dịch phục hồi và giá bán nhích lên theo quỹ đạo ổn định hơn. Điều này đặc biệt rõ ở hai trung tâm lớn TP HCM và Hà Nội – nơi nhu cầu vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng cầu – ông Lực dẫn chứng.

Theo phân tích của chuyên gia này, lãi suất thấp giúp khơi thông nhu cầu ở thực – lực kéo quan trọng nhất thị trường hiện nay.  Trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và giá nhà leo thang mạnh, lãi suất thấp trở thành “van hỗ trợ” để người dân có thể tiếp cận tín dụng. Khi lãi suất giảm, áp lực tài chính giảm theo, giúp người mua ở thực mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này lý giải giai đoạn 2024–2025, ngay khi lãi suất hạ về mặt bằng hợp lý, thị trường căn hộ lập tức phục hồi cả về nhu cầu và lượng giao dịch.

Cùng đó, lãi suất giảm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái cấu trúc và “sống sót” tốt hơn. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn từ trái phiếu đáo hạn, dòng tiền suy yếu và chi phí vốn cao. Việc giảm lãi suất giúp họ có dư địa tái cấu trúc danh mục, điều chỉnh giá bán, mở rộng nguồn vốn và triển khai các dự án đang dở dang. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp niêm yết báo lãi trở lại từ cuối 2024 và đầu 2025.

Ông Lực cho rằng, lãi suất thấp nhưng không còn tạo hiệu ứng “sốt nóng” như các chu kỳ trước. Bởi khác với giai đoạn 2017–2021, lãi suất thấp hiện không kích hoạt đầu cơ mạnh. Người mua thận trọng hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm bền vững. Điều này giúp thị trường tránh được bong bóng, hình thành chu kỳ mới mang tính ổn định dài hạn.

Dù lãi suất vẫn là điều kiện cần nhưng không đủ. Ông Lực phân tích, lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường mà các pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới là những yếu tố then chốt để tạo nên phục hồi bền vững. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Giai đoạn 2023–2025 đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây. Ông Lực nhận định, tác động của lãi suất vì vậy sẽ tiếp tục là yếu tố định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.

Đánh giá tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn chỉ ra những “điểm cộng” cho TP HCM và Đà Nẵng trước cơ hội hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC).

Từ dữ liệu kinh tế – thị trường 2025 cho thấy, Việt Nam đang bước vào giai đoạn ổn định mới với mức tăng trưởng thận trọng nhưng bền vững, tạo nền tảng quan trọng để hiện thực hóa tham vọng xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP HCM và Đà Nẵng. Mặc dù kinh tế toàn cầu tăng chậm, căng thẳng địa chính trị kéo dài và lãi suất cao hơn kỳ vọng, những Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định vĩ mô hiếm có. Lạm phát kiểm soát tốt, tỷ giá linh hoạt, lãi suất duy trì mức thấp hợp lý và tiêu dùng nội địa phục hồi. Đây là những điều kiện cốt lõi mà bất kỳ trung tâm tài chính nào cũng cần.

Song song đó, môi trường pháp lý đang thay đổi mạnh với việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới cùng cải cách bộ máy hành chính và thúc đẩy chuyển đổi số cũng như nỗ lực chuẩn hóa thị trường tài sản. Những chuyển động này giúp giảm thiểu rủi ro môi trường đầu tư, tăng tính minh bạch – yếu tố đặc biệt quan trọng khi một quốc gia muốn thu hút định chế tài chính quốc tế, ngân hàng, quỹ đầu tư, fintech và các tổ chức quản lý tài sản – ông Quốc Anh phân tích.

Theo ông Quốc Anh, mức độ quan tâm và thanh khoản trên thị trường tăng trở lại và theo quỹ đạo ổn định hơn. TP HCM ghi nhận mức giá căn hộ trung bình vượt 99 triệu/m3 trong quý III/2025, trong khi Đà Nẵng cũng phục hồi nhờ hạ tầng và du lịch tăng trưởng. Tâm lý người mua nhà “chín chắn” hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm bền vững. Thị trường tài sản ổn định như vậy chính là điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường tài chính quy mô lớn, bởi IFC chỉ tồn tại trong môi trường nơi tài sản – tín dụng – dòng vốn cùng vận hành hài hòa.

TP HCM với vai trò trung tâm kinh tế – tài chính lớn nhất cả nước có đầy đủ lợi thế để trở thành đầu não vốn, nơi hội tụ ngân hàng, fintech, công ty chứng khoán, bảo hiểm và các quỹ đầu tư quốc tế. Hệ sinh thái doanh nghiệp phong phú, lực lượng lao động chất lượng cao và quy mô thị trường đủ lớn là những yếu tố giúp thành phố trở thành ứng viên hàng đầu để hình thành IFC tầm khu vực.

Trong khi đó, Đà Nẵng sở hữu thế mạnh về hạ tầng số, môi trường sống và tốc độ cải cách hành chính. Thành phố này có khả năng trở thành trung tâm hỗ trợ công nghệ, dữ liệu và vận hành các dịch vụ tài chính số – những lĩnh vực đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tài chính toàn cầu.

Mô hình “hai cực tài chính” TP HCM - Đà Nẵng vì vậy không chỉ khả thi, mà còn phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và yêu cầu phân tán rủi ro của hệ thống tài chính hiện đại. Hiện tại, Việt Nam đang thuận lợi nhất trong nhiều năm để xây dựng IFC. Điều quan trọng lúc này không phải là câu hỏi “có nên làm hay không” mà là làm với tốc độ và tiêu chuẩn nào để Việt Nam có thể bước vào chuỗi giá trị tài chính khu vực, cạnh tranh trực tiếp với Singapore, Bangkok và các trung tâm đang lên tại châu Á.