Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2025) diễn ra ngày 9/12 tại Hà Nội, bức tranh thị trường địa ốc được các chuyên gia khắc họa qua hai gam màu chính: Sự ổn định về vĩ mô dù lãi suất nhích tăng, và sự thích ứng linh hoạt của người mua nhà trước áp lực giá cao.
Lãi suất tăng nhưng khó lặp lại cú sốc 2022
Mở đầu phần nhận định về dòng tiền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thừa nhận thực tế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng thương mại đã nhích lên vùng 5,3-5,5%/năm trong quý IV. Tuy nhiên, đây chỉ là bước điều chỉnh kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau một năm duy trì lãi suất thấp. Quan trọng hơn, lãi suất cho vay thực tế vẫn neo ở mức hỗ trợ 6-7%/năm, tạo điều kiện cho nhu cầu sở hữu nhà đất thực.
Đặt trong tương quan so sánh, ông Quốc Anh khẳng định bối cảnh 2025 hoàn toàn khác biệt so với năm 2022. Khi đó, thị trường chịu "cú sốc kép" từ lạm phát, tỷ giá và khủng hoảng trái phiếu, đẩy lãi suất vay vọt lên 11-15%/năm, khiến dòng tiền tắc nghẽn và dẫn đến làn sóng bán tháo cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
"Ngược lại, thị trường 2025 bình tĩnh hơn nhiều. Dòng tiền đã chuyển dịch từ đầu cơ lướt sóng sang các sản phẩm ở thực và pháp lý minh bạch. Chúng ta đã đi qua vùng đáy khó khăn nhất và đang tích lũy cho chu kỳ tăng trưởng mới", ông Quốc Anh nhận định. Ông dự báo năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định, kịch bản đóng băng như 3 năm trước rất khó tái diễn.
Thị trường bất động sản năm 2022 gần như "đóng băng" (Ảnh: Trần Kháng).
Giá nhà neo cao: 4 xu hướng ứng phó của người trẻ
Nếu vĩ mô đang dần ổn định thì ở góc độ người tiêu dùng, áp lực lại đến từ mặt bằng giá. Ông Lê Bảo Long, chuyên gia bất động sản, nhận định giá duy trì mức cao đang tạo sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ. Tuy nhiên, thay vì bi quan, người mua đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính.
Khảo sát trên 1.000 người tiêu dùng (18-44 tuổi) cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong hành vi với 4 nhóm xu hướng nổi bật.
Thứ nhất là nhóm "nỗ lực mua nhà". Đây chủ yếu là các gia đình trẻ đang thuê trọ nhưng giữ mục tiêu sở hữu nhà rất rõ ràng. Họ chọn cách đối mặt trực diện với áp lực giá bằng chiến lược "thắt lưng buộc bụng": Quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn, làm thêm việc để tăng thu nhập và tích lũy qua các kênh tiết kiệm an toàn.
Thứ hai là nhóm "chọn ở thuê dài hạn". Thay vì cố mua nhà bằng mọi giá, nhóm này chấp nhận thuê nhà như một giải pháp dài hạn. Ông Long đánh giá đây là tệp khách hàng tiềm năng, mở ra cơ hội đầu tư bền vững cho phân khúc bất động sản dòng tiền (chung cư, nhà trọ cao cấp) nhờ khả năng chi trả ổn định và nhu cầu gắn bó lâu dài.
Thứ ba là nhóm "tự thân sở hữu". Đây là bức tranh điển hình của sự tích lũy có kế hoạch. Dữ liệu cho thấy nhóm này tập trung ở độ tuổi 35-44 (chiếm 75%), phần lớn đã lập gia đình và có con (88%). Việc sở hữu bất động sản đầu tiên của họ là kết quả của một lộ trình tài chính kỷ luật.
Cuối cùng là nhóm "thừa kế nhà đất". Đáng chú ý, lợi thế sẵn có không làm nhóm này trở nên thụ động. Khảo sát chỉ ra 80% người được thừa kế dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới. Họ coi tài sản thừa kế là đòn bẩy để tiếp tục nâng cấp chỗ ở hoặc mở rộng danh mục đầu tư cho thuê.
"Thị trường đang chứng kiến sự trưởng thành của cả bên bán lẫn bên mua. Trong khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng và thực chất hơn, thì người tiêu dùng trẻ cũng đang linh hoạt điều chỉnh bài toán tài chính để không bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua an cư", chuyên gia kết luận.
