Giá rao bán nhà đất đồng loạt giảm trong quý II

Giá rao bán nhà mặt phố, nhà riêng, biệt thự và đất nền đều giảm trong quý II, còn chung cư duy trì mặt bằng ổn định, theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam.

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của PropertyGuru Việt Nam cho thấy giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất.

Cụ thể, giá rao nhà riêng giảm khoảng 6,5%, từ 139 triệu đồng xuống còn 130 triệu đồng một m2. Nhà mặt phố giảm 5,6%, từ 214 triệu xuống 202 triệu đồng một m2. Biệt thự giảm 3,3%, còn khoảng 148 triệu đồng một m2, trong khi đất nền giảm gần 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng một m2. Riêng chung cư giữ nguyên mặt bằng giá khoảng 70 triệu đồng một m2 so với quý trước.

Tại TP HCM, xu hướng điều chỉnh diễn ra ở một số phân khúc nhưng mức độ nhẹ hơn. Giá biệt thự giảm khoảng 6,3%, từ 160 triệu xuống 150 triệu đồng một m2. Đất nền giảm gần 3%, còn 66 triệu đồng một m2, nhà mặt phố giảm khoảng 1%, trong khi giá nhà riêng gần như đi ngang.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận hiện tượng hầu hết loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, còn nhiều dự án sơ cấp mới mở bán vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong các báo cáo nghiên cứu thị trường khác. Theo CBRE, tốc độ tăng giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục chậm lại trong quý II. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng giá theo năm giảm 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, còn mức tăng theo quý thu hẹp 8 điểm phần trăm, cho thấy dư địa không còn lớn như giai đoạn trước.

Trong khi đó, DKRA Consulting ghi nhận giá chuyển nhượng nhiều loại hình bất động sản trên thị trường thứ cấp giảm phổ biến 3-6% so với quý trước. Đà điều chỉnh chủ yếu xuất hiện ở các sản phẩm giá trị cao hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư chịu áp lực tài chính, phải giảm giá để thu hồi vốn và giảm chi phí lãi vay.

Theo ông Tuấn, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Khảo sát của PropertyGuru với các sàn môi giới cũng cho thấy thanh khoản suy giảm ở hầu hết phân khúc trong quý II. Khoảng 90% môi giới đất nền cho biết lượng giao dịch giảm, tỷ lệ này ở nhà riêng và nhà phố dao động 74-76%, còn chung cư khoảng 60%. Điều này cho thấy phân khúc trên vẫn duy trì sức cầu nhờ nhu cầu ở thực nhưng cũng không tránh khỏi làn sóng điều chỉnh chung.

Sự thay đổi của dòng tiền đồng thời khiến hoạt động đầu tư ngắn hạn dần hạ nhiệt. Trong nhóm khách hàng mua bất động sản với mục đích đầu tư, 67% lựa chọn khai thác cho thuê, 17% mua để tích lũy tài sản, còn chỉ 16% đầu tư lướt sóng. Theo ông Tuấn, nhà đầu tư đang chuyển từ kỳ vọng lãi vốn sang ưu tiên dòng tiền và giá trị nắm giữ dài hạn.

Nhận định này cũng tương đồng với đánh giá của ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam. Theo ông, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau chu kỳ tăng giá mạnh những năm gần đây. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao khiến một bộ phận người mua trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ chi phí vốn giảm, chính sách tín dụng thuận lợi hơn và mặt bằng giá hợp lý hơn, qua đó khiến thanh khoản suy yếu và giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh.

Theo Avison Young, phần lớn người mua vẫn có năng lực tài chính và đang trong trạng thái quan sát. Khi chi phí vốn giảm, điều kiện tín dụng cải thiện và mặt bằng giá trở nên hấp dẫn hơn, lượng cầu bị dồn nén được kỳ vọng sẽ quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản trong các quý tới.

Dự báo nửa cuối năm, PropertyGuru cho rằng chung cư tiếp tục là phân khúc có triển vọng tích cực nhất, tiếp đến là nhà riêng. Khoảng 64% người mua căn hộ hiện nhằm mục đích để ở, trong khi 36% mua để đầu tư.

Đơn vị này nhận định nguồn cung tăng trở lại sẽ giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời buộc các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và uy tín thương hiệu thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Thị trường cũng sẽ tiếp tục phân hóa, với dòng tiền tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.