Theo định giá của Bộ Xây dựng, căn hộ chung cư bình dân (hạng C) trên thị trường có mức giá bình quân từ 25 - 35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp (hạng B) có mức giá từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và căn hộ chung cư cao cấp (hạng A) có giá trên 50 triệu đồng/m2.
4 năm tăng gần gấp đôi
Cập nhật giá chung cư dịp cuối năm 2023 của Bộ Xây dựng, giá bán đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2).
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Khảo sát thực tế tại thị trường Hà Nội, trong 4 năm qua, nhiều khu chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Ví dụ, một căn chung cư hạng C, 2 phòng ngủ ở phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, hồi năm 2018 có giá 20 triệu đồng/m2, hiện có giá 30 triệu/m2.
Còn chung cư 2 phòng ngủ tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1 - 1,2 tỉ đồng nhưng hiện tại đang được rao bán với giá 1,8 - 2,2 tỉ đồng.
Hay tại chung cư hạng B có 3 phòng ngủ tại đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (năm 2021) thì nay đã tăng lên hơn 40 triệu đồng/m2. Nhiều người không thể tìm được căn hộ để mua vì nguồn cung khan hiếm.
Một dự án nhà ở tại TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư ở Hà Nội đã tăng tới 77%. Riêng quý III/2023, giá sơ cấp của căn hộ chung cư đạt 54 triệu đồng/m2, tăng hơn 77% so với quý I/2019, đánh dấu quý tăng giá thứ 19 liên tục. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý tiếp tục giảm 65% so với cùng kỳ năm trước, xuống 1.891 căn hộ hạng B. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới hạng A và C trong quý vừa qua.
Nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 19.808 căn, giảm 6% so với cùng kỳ, trong đó, căn hộ hạng B chiếm tới 92%. Số lượng căn hộ bán được giảm mạnh tới 42%, đạt mức 2.100 căn.
Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2023, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành.
Còn theo Cushman & Wakefield, 10 năm qua (2012 - 2022) giá bán căn hộ tại TP HCM đã tăng 3 lần. Theo đó, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) lên nhanh trong giai đoạn 2020 - 2021, đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.
Với nhà liền thổ, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP HCM, giá bán tăng gần 7 lần trong 10 năm, lên 330 triệu đồng/m2.
Cụ thể, từ năm 2013 - 2016, giá nhà liền thổ ở TP HCM khoảng 2.000 USD/m2 (tầm 45 triệu đồng/m2). Giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung nhà liền thổ lên gấp đôi, giá bán cũng lên mức 4.000 - 6.000 USD/m2 (90 - 140 triệu đồng/m2).
Biến động giá mạnh nhất của phân khúc này rơi vào giai đoạn 2021 - 2023 do sự xuất hiện của các dự án hạng sang và siêu sang. Giá nhà giai đoạn này tăng hơn 2,6 lần, chạm mức 14.000 USD/m2 (gần 330 triệu đồng/m2).
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm gần đây (2018 - 2023), giá bán nhà liền thổ ở TP HCM và các đô thị vệ tinh tăng gần 3 lần, từ mức trung bình 107 triệu đồng/m2 lên khoảng 290 triệu đồng/m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thừa nhận giá bất động sản thời gian qua được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Một phần do các chủ đầu tư khi giới thiệu dự án ra thị trường đều thiết lập mức giá cho 2 - 3 năm tới, khiến cho giá bán vượt qua khả năng hấp thụ của số đông người mua.
Khó giảm mà có thể còn tăng?!
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, cho biết từ năm 2021 đến nay, phân khúc cao cấp với giá bán trên 400 triệu đồng mới xuất hiện, làm cho mặt bằng giá thị trường bị đẩy lên cao.
Bên cạnh đó, giai đoạn 2020 - 2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn "sốt đất", nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh, giá đất đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30%-40% so với mức khởi điểm.
Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.
Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nguyên nhân giá chung cư cao ngất ngưởng là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao.
Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP HCM lúc này thực sự không dễ dàng.
Ở thời điểm năm 2017 - 2018, với tài chính trên dưới 2 tỉ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 - 60 m2 ở các quận của Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần. Vì vậy, với số tiền 2 tỉ đồng, người mua nhà "đỏ mắt" cũng khó tìm căn hộ mới ở vị trí các quận trung tâm thành phố.
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, dù giá chung cư đã cao nhưng khả năng sẽ còn tăng nữa vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng.
Điều này đã dẫn đến việc mua căn hộ chung cư ngày càng khó đối với người dân khi nhu cầu ở ngày một cao, dự án mới không có và mức thu nhập của người dân hạn hẹp.
Theo ông Đính, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.
"Đây thực sự là khó khăn đối với người có thu nhập thấp, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố.
Trong tương lai, các dự án chung cư tiếp tục tăng giá bởi sự khan hiếm, đồng thời các chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất… tăng đều được cộng dồn vào giá thành, khiến giá chung cư bị đẩy lên" - ông Đính nói.
Giá bán căn hộ thứ cấp giảm mạnh
Dù mặt bằng giá nhà ở trên thị trường chung có tăng nhưng thực tế vẫn có một số dự án giảm giá do người mua cao "cắt lỗ". Điển hình tại dự án Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức, TP HCM), một căn hộ 2 phòng ngủ từ 3 tỉ đồng giảm xuống còn 2,7 - 2,8 tỉ đồng/căn. Một dự án khác cũng ở TP Thủ Đức là dự án Opal Boulevard, giá bán thứ cấp dao động từ 33 - 36 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 5% - 15% so với mức giá ban đầu.
Theo trang Batdongsan.com.vn, giá rao bán căn hộ ở nhiều khu vực tại TP HCM giảm khá mạnh. Như tại TP Thủ Đức, giá bán trung bình còn khoảng 42 triệu đồng/m2, giảm 16,5% so với năm 2022; quận Tân Phú 39 triệu đồng/m2, giảm 20%; tại quận Bình Tân khoảng 43,9 triệu đồng/m2, giảm 14,6%.
(Còn tiếp)
