Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo số một số nội dung về các nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn thuộc lĩnh vực xây dựng tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV.
Theo Báo cáo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân
Theo thống kê, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m 2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.
Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025).
Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).
Chia sẻ về tình trạng “sốt” đất ở Việt Nam tại một diễn đàn về thị trường nguồn cung bất động sản mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, chu kỳ sốt đất tại Việt Nam là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao nhưng chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng.
Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.
Vị này chỉ ra, một chỉ số rất quan trọng của thị trường bất động sản là tỷ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình theo năm.
Tại các nước châu Âu, tỷ số này là từ 2 tới 4. Giả sử, mỗi lao động có thể tiết kiệm được 25% tiền lương, có nghĩa là sau 4 năm sẽ tiết kiệm được 1 năm lương. Vậy tỷ số nói trên là 2 thì sau 8 năm làm việc, người lao động có thể mua được nhà. Nếu tỷ số là 4 thì sau 16 năm lao động họ sẽ mua được nhà. Tại Thái Lan, tỷ số này là 7, tức là sau 28 năm làm việc sẽ mua được nhà.
Theo tính toán, nhiều người phải lao động 120 năm mới mua được nhà
Tại Việt Nam, trong cơn sốt giá 2007 - 2008, tỷ số này là 25, tức là phải lao động 100 năm mới mua được nhà. Trong cơn sốt đất hiện nay, nhiều người đã tính sơ bộ tỷ số này là 30, vậy phải lao động 120 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, một nhóm nhỏ thì giàu lên khá nhanh từ kinh doanh nhà ở.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây.
Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỉ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.
Minh chứng cho điều này, đại diện HoREA cho hay, từ năm 2019 đến nay thị trường đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.
Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm.
Lý giải về tình trạng trên, theo GS Đặng Hùng Võ, mấu chốt là cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và cả để phục vụ nhu cầu ở của người dân… Khi thị trường tăng trưởng nóng, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao khiến "bong bóng" tích tụ và đến một thời điểm nhất định, "bong bóng" sẽ nổ.
Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng "sốt" giá bất động sản, tập trung vào khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh bất động sản nhằm mục đích giảm mạnh nguồn cầu đối với các dự án đầu tư bất động sản, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, từ đó khả năng "sốt" giá bất động sản không còn nữa.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này giải pháp lâu dài vẫn là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.
“Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa” - GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
