Gia đình thu nhập ‘kịch khung’ mất 10 năm mới mua nổi nhà ở xã hội 1,5 tỷ đồng

Lo khoảng cách giàu - nghèo ngày càng nới rộng

Trong báo cáo mới phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, quá trình phát triển của thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả thực tế của người dân. 

Theo VARS, 3 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng đáng kể, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, có giá trị lớn, hướng đến nhóm khách hàng đầu tư hoặc đầu cơ, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm vừa túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân, chỉ thấp hơn đôi chút so với khu vực trung tâm.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Sự lệch pha này không chỉ đẩy mặt bằng giá nhà lên cao, mà còn tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Theo VARS, giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang giảm mạnh. Khảo sát tại các thành phố lớn, các dự án tầm trung hiện phổ biến với mức giá khoảng 5 tỷ đồng với căn hộ 2 phòng ngủ. Tính toán cho thấy, ngay cả với những người có thu nhập khá ở đô thị - khoảng 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập để tích lũy, họ cũng phải mất tới 8 năm mới mua được.

Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian cần thiết kéo dài khoảng 25 năm.

Ở nhóm thu nhập thấp, tình hình còn đáng lo hơn. Nhà ở xã hội, vốn được thiết kế để hỗ trợ người thu nhập thấp, giờ cũng không còn “rẻ”.

Với giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn hộ 60m2, ngay cả gia đình có tổng thu nhập “chạm trần” theo tiêu chí xét duyệt, tức 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm mới đủ tiền. Nếu phải vay thêm, thời gian tích lũy sẽ còn kéo dài hơn.

Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khiến cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân ngày càng xa vời. Trong khi đó, những người đã có tài sản từ trước tiếp tục hưởng lợi từ việc giá bất động sản tăng. Nhóm có lợi thế tài chính tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản như một kênh tích lũy, đầu tư, qua đó “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai.

Ngược lại, nhóm chưa sở hữu nhà phải chấp nhận thuê dài hạn, dù nỗ lực tăng thu nhập. Cảm giác “nghèo đi” xuất hiện ngay cả khi nền kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.

“Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị 'đóng cứng' qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia”, VARS nhìn nhận.

'Phanh' đà tăng, khơi thông nguồn cung giá phù hợp

Để thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững và không trở thành rủi ro cho chính nền kinh tế, VARS đề xuất một loạt giải pháp mang tính hệ thống để “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà.

Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Hiệp hội đề xuất cần sớm xây dựng bộ tiêu chí, chỉ số cảnh báo sớm về diễn biến thị trường bất động sản. Hệ thống này giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn” như đầu cơ, tăng giá bất thường, mất cân đối cung - cầu hay suy giảm thanh khoản, từ đó có giải pháp điều chỉnh trước khi rủi ro lan rộng.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu thống nhất về đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc là yêu cầu cấp bách, giúp quản lý hiệu quả, hạn chế thao túng giá, đầu cơ và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân lẫn doanh nghiệp.