Giá căn hộ chưa có dấu hiệu giảm
Khảo sát của phóng viên báo Dân trí cho thấy, giá bán căn hộ mới trên thị trường TPHCM sau sáp nhập vẫn giữ ổn định, chưa có dấu hiệu giảm.
Một dự án của chủ đầu tư nước ngoài tại phường An Khánh, TPHCM chuẩn bị mở bán giai đoạn 3, dự kiến vẫn giữ mức giá khoảng 200 triệu đồng/m2 - mặt bằng giá đã được xác lập từ năm trước. Cách đó không xa, dự án khác được tái khởi động, tiến hành đổi tên mới, được đồn đoán khoảng 130 triệu đồng/m2.
Trên mặt tiền Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Chánh (cũ), dự án chung cư đang được nhận đặt cọc giữ chỗ khảo sát có giá dự kiến khoảng 130 triệu đồng/m2.
Ở các khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), giá bán căn hộ vẫn duy trì từ 30 triệu đồng/m2 đến 60 triệu đồng/m2, tùy vị trí và phân khúc.
Giá căn hộ TPHCM sau sáp nhập dự kiến giữ ổn định trong ngắn hạn (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
Theo dữ liệu từ báo cáo mới nhất của Savills, giá bán sơ cấp trung bình tại TPHCM cũ trong năm 2024 và quý đầu năm đạt 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2.
Nêu ý kiến tại hội thảo của Cafeland tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - cho biết trong một năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM và các khu vực lân cận đã thiết lập mức mới. Tại TPHCM (cũ), giá tăng trung bình 29% theo năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.
Tại Bình Dương (cũ), giá căn hộ tăng 14% theo năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động. Tại Đồng Nai (cũ), mức tăng 15%/năm nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc. Còn Long An (cũ) trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá khi bứt phá tăng 90%/năm.
Chênh lệch lớn về giá giữa TPHCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn TPHCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới. Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.
“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.” bà Hương cho biết.
Một yếu tố quan trọng khác đang khiến giá nhà giữ ổn định là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.
Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TPHCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng của một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng, đại diện Savills nêu.
Tương lai giá nhà ra sao?
Về việc sáp nhập địa giới hành chính, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói đã tạo ra yếu tố cộng hưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong năng lực phát triển đô thị. Bài toán quỹ đất được giải quyết, mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp, tạo thành cú hích cộng hưởng cho thị trường.
PGS. TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - kỳ vọng TPHCM sau khi sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ mở ra một cục diện phát triển hoàn toàn mới. Không gian phát triển sẽ được hoạch định thống nhất, từ quy hoạch đất đai, hạ tầng giao thông, logistics cho đến bảo vệ môi trường, nhờ đó giảm tình trạng chồng chéo và tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
Tuy nhiên, đại diện Savills Việt Nam cho rằng 2-3 năm tới, cơ cấu sản phẩm cũng như phân khúc bất động sản sẽ không thay đổi nhiều. Việc xác lập mặt bằng giá mới cho TPHCM sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.
Theo Savills, trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TPHCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.
Bà Cao Thị Thanh Hương kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong 6 tháng cuối năm. Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong phát triển dự án, đưa ra chính sách bán hàng và huy động vốn.
Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo lãi suất cho vay sẽ tiếp tục được điều tiết hợp lý, ở mức 7-8% và khó có thể tăng cao. Nhiều người trẻ còn tâm lý chần chừ, ái ngại với việc vay ngân hàng và ngại áp lực trả nợ.
Trên thực tế, các ngân hàng đã bắt đầu nhìn thấy nhu cầu thật của thị trường, khi người mua nhà có thể tạo lập nhà ở rồi kết hợp cho thuê. Ông cho rằng khách hàng cần vượt qua "bẫy tâm lý" để tiếp cận ngân hàng và sở hữu được căn nhà mơ ước.
