Giá sơ cấp neo cao, giao dịch chững lại
Thị trường căn hộ TPHCM trong quý III/2026 ghi nhận diễn biến trái chiều giữa giá bán và thanh khoản. Giá chào bán sơ cấp tiếp tục tăng, trong khi người mua thận trọng hơn trước khi quyết định giao dịch.
Theo dữ liệu của Knight Frank Việt Nam, giá chào bán căn hộ mới tại khu vực TPHCM trước sáp nhập đạt khoảng 110 triệu đồng/m2 trong quý III/2026, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, xét trên phạm vi thị trường TPHCM sau sáp nhập, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 97,6 triệu đồng/m2, tăng 2,3% so với quý trước.
Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý III/2026, thị trường căn hộ tại TPHCM mở rộng ghi nhận 7.203 căn mở bán mới và khoảng 7.500 căn được tiêu thụ. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45% trên tổng nguồn cung sơ cấp, bao gồm cả nguồn hàng tồn kho.
Xét về cung - cầu, báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting cho thấy thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận có dấu hiệu chững lại.
Theo đơn vị này, nguồn cung sơ cấp đạt 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước, trong khi lượng tiêu thụ đạt 3.471 căn, giảm 66%. Tỷ lệ tiêu thụ tương ứng khoảng 26%.
Theo DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cùng tâm lý chờ đợi của khách hàng là những yếu tố ảnh hưởng đến sức cầu. Trước tình hình này, một số chủ đầu tư tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu.
Trong khi đó, Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận ngày càng phân hóa theo khả năng tài chính của người mua. Lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12-15%/năm khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn thận trọng hơn, trong khi người mua ở thực phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ.
Thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa giữa hai phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao, chịu tác động từ chi phí vốn và các yếu tố đầu vào, một số sản phẩm thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh giá.
Theo Avison Young Việt Nam, áp lực giảm giá tập trung ở một số căn hộ trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời gian ưu đãi lãi suất. Mức điều chỉnh phổ biến được ghi nhận ở nhóm này khoảng 5-10%, trong khi những dự án đã có sổ hồng vẫn duy trì thanh khoản tương đối ổn định.
Lãi suất cao, giá nhà khó giảm, người mua càng thận trọng
Tại tọa đàm phân tích thị trường bất động sản năm 2027 diễn ra mới đây tại TPHCM, các chuyên gia nhận định thị trường năm tới sẽ tiếp tục đối mặt với ba rào cản chính: chi phí vốn cao, giá nhà vượt khả năng chi trả và những thay đổi chính sách liên quan đến nhà chung cư.
Về chi phí vốn, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, dự báo lãi suất vay bất động sản có thể duy trì ở mức 10-15%/năm, làm tăng chi phí đầu vào và khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán. Lãi suất cao cũng khiến người mua hạn chế vay vốn.
Bên cạnh đó, thu nhập của người lao động chưa theo kịp đà tăng giá nhà, trong khi việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý có thể bổ sung nguồn cung, khiến một bộ phận người mua tiếp tục chờ đợi với kỳ vọng giá giảm.
Ngoài ra, những định hướng sửa đổi quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tác động đến tâm lý người mua, đặc biệt với các căn hộ cũ, chất lượng công trình suy giảm hoặc thời gian sử dụng còn lại ngắn.
Trước những sức ép trên, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần ưu tiên quản trị dòng tiền. Khi áp lực tài chính vượt ngưỡng an toàn, việc bán bớt tài sản để tái cơ cấu nguồn vốn có thể trở thành lựa chọn cần thiết. Ông nhận định, dòng tiền đang tập trung vào các dự án đầu tư công và cần thời gian để luân chuyển sang khu vực tư nhân thông qua các nhà thầu.
Về phía nhu cầu, ông Thạch dự báo khách hàng trẻ sẽ ưu tiên các dự án tích hợp nhiều tiện ích. Điều này cho thấy quyết định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào giá bán mà còn liên quan đến môi trường sống, hệ thống tiện ích và giá trị sử dụng lâu dài.
