Việc quản lý những khoản tiền lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng tại các khu chung cư đang đặt ra yêu cầu tăng cường cơ chế giám sát. HoREA đề xuất bổ sung quy định về ban kiểm soát nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở.
Theo HoREA, những chung cư thuộc diện phải thành lập Ban Quản trị cũng nên đồng thời tổ chức Ban Kiểm soát. Hai bộ phận này cần được phân định chức năng rõ ràng: Ban Quản trị đảm nhiệm công việc quản lý, còn Ban Kiểm soát thực hiện nhiệm vụ giám sát độc lập.
Nhiều chung cư tranh chấp quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và cư dân. Ảnh: HG
Một trong những nguyên nhân được HoREA đưa ra là quy mô tài chính mà Ban Quản trị phải quản lý không nhỏ. Đáng chú ý nhất là khoản kinh phí bảo trì được hình thành từ mức thu 2% giá trị hợp đồng mua, thuê mua căn hộ.
Với một tòa nhà cao khoảng 20 - 30 tầng, số tiền dành cho bảo trì có thể vượt 20 tỷ đồng. Ở những dự án gồm nhiều tòa nhà, quy mô quỹ này thậm chí có thể lên tới vài trăm tỷ đồng. Đây là nguồn tài chính có giá trị rất lớn nếu đặt cạnh quy mô vốn của không ít doanh nghiệp.
Không chỉ quản lý kinh phí bảo trì, Ban Quản trị còn liên quan đến các khoản thu phục vụ quản lý, vận hành và nguồn tiền phát sinh từ việc khai thác, cho thuê một số diện tích thuộc phần sử dụng chung của tòa nhà. Theo HoREA, lượng tiền lớn cùng phạm vi quyền hạn đáng kể có thể tạo ra nguy cơ bị lợi dụng nếu thiếu một cơ chế giám sát hữu hiệu.
Do đó, HoREA cho rằng cần thiết kế mô hình quản trị hai tầng tại các chung cư thuộc diện bầu Ban Quản trị. Trong đó, hội nghị nhà chung cư quyết định việc tổ chức và lựa chọn Ban Quản trị, đồng thời thành lập Ban Kiểm soát để theo dõi hoạt động của bộ phận này. Cơ chế này được kỳ vọng góp phần hạn chế nguy cơ trục lợi và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân.
HoREA cũng đề nghị chỉnh sửa trong dự thảo Luật Nhà ở nhằm làm rõ hơn ranh giới trách nhiệm giữa hai tổ chức.
Trước đó, Luật Nhà ở năm 2014 từng có quy định khác nhau đối với ban quản trị tùy theo mô hình sở hữu. Với chung cư chỉ có một chủ sở hữu, ban quản trị hoạt động theo cơ chế tự quản. Trong khi đó, tại chung cư có nhiều chủ sở hữu, ban quản trị được tổ chức theo mô hình tương tự hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân và con dấu theo quy định.
Tuy nhiên, những quy định này không còn được giữ nguyên trong Luật Nhà ở năm 2023. Từ đó, HoREA cho rằng việc bổ sung cơ chế kiểm soát độc lập là cần thiết nhằm hoàn thiện mô hình quản lý chung cư.
Theo đề xuất, ban kiểm soát phải có vị trí độc lập với ban quản trị và tập trung vào chức năng giám sát. Mô hình này có thể tham khảo cách tổ chức ban kiểm soát tại công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, qua đó tạo thêm một lớp kiểm tra đối với hoạt động quản lý tài chính và vận hành nhà chung cư.
Bên cạnh cơ chế giám sát tài chính, HoREA cũng kiến nghị tăng vai trò của chính quyền cơ sở trong một số tình huống phát sinh.
Cụ thể, UBND cấp xã được đề xuất trao quyền tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao theo quy định.
