Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Cụ thể, trong quý 3 vừa qua, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý 2/2025 đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.
Xét riêng trong nội đô TP.HCM theo đơn vị hành chính cũ, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố” đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.
Tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có sự chuyển biến rõ rệt. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m2, trong khi Thuận An và Dĩ An tăng từ 6–8%. Đặc biệt, Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 5,1% – cao nhất khu vực, gấp đôi so với TP.HCM cũ. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đầu tư cho thuê đang dịch chuyển dần về các khu vực lân cận, nơi giá còn “mềm” và tỷ suất sinh lời thực tế hấp dẫn hơn.
Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m2; trong khi TP. Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.
Trong khi đó, phân khúc đất nền tại TP.HCM cũ và Bình Dương đã “ấm” trở lại sau nhiều quý chững lại. Giá đất trung bình tại TP.HCM cũ tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2; còn Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m2 so với quý 2/2025.
Trái ngược, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn khá im ắng khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch này phần nào cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với trung tâm, trong đó Bình Dương nổi lên như “vệ tinh” phục hồi nhanh nhất nhờ hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.
“Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường”, ông Đinh Minh Tuấn cho biết.
