UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND (Quyết định 19) về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, có hiệu lực từ hôm nay, 25-4, thay thế Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND trước đó.
Tăng trách nhiệm, giảm rủi ro tranh chấp
Điểm đáng chú ý tại Quyết định 19 nằm ở khoản 2 điều 12 - quy định việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải thực hiện thông qua hợp đồng. Đối với hình thức cho thuê ngắn hạn theo ngày hoặc tuần (căn hộ du lịch), chủ sở hữu phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan.
Nhiều khu chung cư ở TP HCM vẫn treo bảng cấm hoặc hạn chế hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn
Cụ thể, tổ chức, cá nhân khai thác căn hộ phải chấp hành quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế (đăng ký, kê khai và nộp thuế), cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, du lịch, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy. Đồng thời, chủ nhà phải thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách thuê và yêu cầu người thuê tuân thủ nội quy chung cư.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, đánh giá cao Quyết định 19. Tuy nhiên, theo ông, để hoàn thiện hơn cơ chế quản lý, Sở Xây dựng cần tham mưu bổ sung quy định về khu vực để xe điện và bố trí trạm sạc, nhằm bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy và đáp ứng nhu cầu thực tế.
Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), nhận định Quyết định 19 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, không chỉ áp dụng với chung cư để ở mà còn bao gồm cả chung cư hỗn hợp (ở kết hợp kinh doanh).
Quy định mới yêu cầu hoạt động cho thuê ngắn hạn phải đăng ký cơ sở lưu trú, khai báo tạm trú trực tuyến qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công. Điều này giúp tăng tính minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cư dân, đặc biệt là các vấn đề liên quan chỗ để xe và quỹ bảo trì.
Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Thế, Trưởng Ban Quản trị chung cư Giai Việt, cũng cho rằng Quyết định 19 là bước tiến tích cực, góp phần giảm tranh chấp và nâng cao chất lượng sống tại chung cư. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đẩy mạnh tuyên truyền để cư dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, đồng thời tăng cường phối hợp giữa cơ quan thuế, công an và ban quản lý nhằm bảo đảm thu đúng, thu đủ và giữ vững an ninh trật tự.
Ông Thế cũng đề nghị quy định mới cần làm rõ ranh giới giữa phần sở hữu chung và riêng để hạn chế tranh chấp. Các khoản thu như phí dịch vụ, quỹ bảo trì cũng cần được công khai, minh bạch, nhất là khi có sự khác biệt giữa căn hộ ở và căn hộ cho thuê.
Ngoài ra, chủ căn hộ cho thuê phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, trong khi ban quản trị cần báo cáo tài chính định kỳ để cơ quan chức năng kiểm soát nguồn thu. Việc nâng cao ý thức tuân thủ của cư dân và chủ nhà được xem là yếu tố then chốt, bởi các vi phạm có thể bị xử phạt, thậm chí cấm hoạt động, nếu tái diễn nhiều lần.
Mỗi nơi quản lý một kiểu
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Người Lao Động, hơn một năm qua, kể từ khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 26/2025 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày ở các chung cư vẫn chưa có sự thống nhất. Mỗi ban quản trị áp dụng một cách khác nhau: có nơi "ngầm" cho phép, có nơi cấm hoàn toàn, trong khi một số chung cư chỉ cho thuê từ 1 - 3 tháng trở lên.
Điều này khiến nhiều người làm dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày gặp khó khăn, phát sinh mâu thuẫn với ban quản lý chung cư, đến mức phải dừng hoạt động. Khảo sát tại một khu chung cư trên địa bàn phường Thạnh Mỹ Tây, ban quản trị đã gắn bảng cấm cho thuê ngắn hạn từ sau khi Quyết định 26/2025 có hiệu lực. Tuy nhiên, theo nhân viên lễ tân, việc kiểm soát thực tế không đơn giản.
Nhiều chủ căn hộ vẫn đưa khách lên với lý do là người thân, bạn bè, khiến quy định khó thực thi triệt để. Bà Nguyễn Thương Hoài, một cư dân từng nhiều lần lên tiếng về quyền cho thuê căn hộ ngắn ngày, cho biết việc thành phố ban hành quy định mới cho phép hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn nhưng trong hơn một năm qua, chủ nhà lại gặp rất nhiều trở ngại khi thực hiện. "Dọc đường Bến Vân Đồn (phường Vĩnh Hội), có chung cư cấm hoàn toàn, có nơi chỉ cho thuê theo tháng. Việc áp dụng không đồng nhất khiến người kinh doanh rất khó xoay xở" - bà Hoài chia sẻ.
Bà Phạm Hồ Bảo Trân, một người chuyên cho thuê căn hộ (host) trên ứng dụng (Airbnb), cho biết hoạt động kinh doanh của bà đã thu hẹp đáng kể trong thời gian qua. Nguyên nhân chủ yếu là do nhiều ban quản lý đưa ra quy định rất chặt chẽ như hạn chế khách vãng lai, yêu cầu chỉ được chờ tại sảnh 10 - 15 phút, thậm chí cắt dịch vụ nếu vi phạm.
Như tại chung cư De La Sol (phường Vĩnh Hội), ban quản lý ra thông báo cấm tuyệt đối hoạt động cho thuê ngắn hạn (Airbnb, homestay, thuê theo ngày/giờ), chỉ cho phép thuê dài hạn. Những trường hợp vi phạm sẽ bị vô hiệu hóa thẻ cư dân, ngừng cung cấp nước hoặc cắt quyền sử dụng tiện ích (hồ bơi, phòng gym).
Bà Nguyễn P.T, một người cho thuê căn hộ ngắn hạn ở chung cư Zenity (phường Cầu Ông Lãnh), cho biết bà vừa bị tăng phí quản lý gần 70%, từ khoảng 3,9 triệu đồng lên gần 5,7 triệu đồng/căn hộ/tháng, chưa bao gồm điện, nước. Mức phí này tạo áp lực lớn cho bà cũng như những người kinh doanh khác.
Ngoài ra, nhiều host phản ánh họ bị ban quản lý siết chặt từ những chi tiết nhỏ như không cho nhân viên vệ sinh đi thang máy chung, không cho để vali tại sảnh, hạn chế thời gian check-in. Thậm chí, có thông tin "ngầm" về việc không hỗ trợ xử lý sự cố điện, nước hoặc thẻ ra vào đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày, dù không có văn bản chính thức.
Để duy trì hoạt động, một số nhóm host tại chung cư cao cấp phải góp tiền thuê nhân sự riêng để hỗ trợ khách làm thủ tục check-in tại sảnh.
Đáng chú ý, gần đây, một số ban quản lý yêu cầu người kinh doanh phải nộp giấy phép đăng ký kinh doanh trước thời hạn nhất định, dù trước đó chưa có hướng dẫn cụ thể về việc cấp phép.
Cần có quy định về mức phí
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc thu phí quản lý cao hơn đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày là cần thiết nhưng mức tăng gấp đôi so với cư dân, như một số nơi đang làm, là chưa hợp lý. Do đó, ông Châu đề xuất thành phố cần ban hành quy định cụ thể về mức phí, cơ chế quản lý và mục đích sử dụng khoản thu này, tránh tình trạng tùy tiện hoặc thiếu minh bạch. "Không chỉ căn hộ chung cư, hiện nay nhà riêng lẻ, biệt thự cũng có nhu cầu cho thuê ngắn ngày. Vì vậy, cần thành lập một tổ chức hoặc hiệp hội quản lý lĩnh vực này để tạo hành lang pháp lý thống nhất" - ông đề xuất.
Ở góc độ người kinh doanh, bà Phạm Hồ Bảo Trân cho rằng mô hình Airbnb là xu hướng phổ biến trên thế giới và nhu cầu tại Việt Nam rất lớn. Tuy nhiên, để hoạt động bền vững, người làm dịch vụ phải nâng cao ý thức quản lý khách thuê, bảo đảm vệ sinh, an ninh, đăng ký tạm trú đầy đủ và nhắc nhở khách giữ trật tự.
