Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Rà soát nghĩa vụ làm nhà ở xã hội, sở hữu nhà của người nước ngoài

Chiều ngày 18/10, Cổng thông tin điện tử Quốc hội thông tin Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tổ chức phiên họp thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), do Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu chủ trì.

Trình bày dự thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự án gồm 13 chương, 130 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi theo hướng phân cấp cho chính quyền địa phương hai cấp, đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ một số vướng mắc trong thực tiễn.

Dự thảo sắp xếp chính sách thành 4 nhóm gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Đồng thời, dự thảo luật hóa một số chính sách đã được thí điểm; sửa quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư theo hướng gắn với tái thiết đô thị và bổ sung phương thức đối tác công tư; điều chỉnh một số quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà chung cư và nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội.

Một số nội dung được chỉnh lý gồm bỏ quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp và ký túc xá; bỏ người lao động nước ngoài khỏi nhóm đối tượng được thuê nhà ở xã hội; điều chỉnh quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Dự thảo cũng quy định việc bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm theo các điều kiện luật định và lược bỏ một số hành vi cấm trùng lặp với quy định tại các luật khác.

Nhà cho thuê, giá thuê bị khống chế ra sao?

Dự thảo dành riêng một chương cho nhà cho thuê, quy định về đối tượng thuê, hình thức đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, điều kiện dự án, ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở.

Theo dự thảo, giá thuê do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận trên cơ sở tính đủ chi phí, nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với nhà cho thuê sử dụng vốn nhà nước, các ý kiến tại phiên thẩm tra đề nghị xác định rõ đối tượng được thuê và nhóm được ưu tiên. Mục tiêu chính của nguồn lực công là giải quyết nhu cầu nhà ở của người có hoàn cảnh khó khăn. Vì vậy, nhóm có nhu cầu thuê nhà nói chung chỉ nên được xem xét khi còn nguồn cung sau khi đã bố trí cho các đối tượng ưu tiên.

Các ý kiến cũng đề nghị dự thảo xác định rõ đối tượng thụ hưởng chính sách, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, minh bạch nhằm hạn chế tình trạng trục lợi hoặc đầu cơ. Chính sách nhà ở cần tính đến khả năng chi trả của người dân, yêu cầu thu hút, trọng dụng nhân tài và nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức.

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà ở xã hội và nhà cho thuê, dự thảo chỉnh lý theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định phương án thực hiện, gồm dành đất trong dự án, bố trí đất ở ngoài dự án hoặc nộp tiền tương đương.

Tuy nhiên, một thành viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý dự thảo đã lược bỏ quy định về trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên phần đất dành cho nhà ở xã hội hoặc nộp khoản tiền tương đương chi phí này.

Theo ý kiến tại phiên thẩm tra, nếu giữ cách quy định như dự thảo, có thể dẫn đến việc chủ đầu tư dự án thương mại không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Các ý kiến đề nghị rà soát để vừa tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai, vừa bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp đối với chính sách an sinh.

Đề xuất giao Chính phủ quy định tỷ lệ sở hữu nhà của người nước ngoài

Dự thảo quy định tỷ lệ sở hữu căn hộ của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo mức do Chính phủ quy định, thay cho việc quy định cụ thể tỷ lệ trong luật. Dự thảo cũng điều chỉnh quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Các đại biểu cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài là nội dung nhạy cảm, liên quan đến quốc phòng, an ninh và quyền, nghĩa vụ của người nước ngoài tại Việt Nam. Vì vậy, các ý kiến đề nghị xin ý kiến cấp có thẩm quyền và cân nhắc quy định tỷ lệ cụ thể ngay trong luật, thay vì giao Chính phủ quyết định toàn bộ nội dung này.

Một vấn đề khác được đặt ra là sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với dự thảo Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Các nội dung được đề nghị rà soát gồm đất dành cho phát triển nhà ở, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, quyền của người sử dụng đất, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và cơ chế khấu trừ nghĩa vụ tài chính.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu căn hộ chung cư trong dự án nhà ở, trong khi dự thảo Luật Đất đai được đề cập trong báo cáo thẩm tra chưa xác định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất và chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chủ sở hữu nhà không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Thường trực Ủy ban đề nghị rà soát để tránh cách hiểu hoặc cách thực hiện thiếu thống nhất giữa hai luật.

Về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà cho thuê, nhà lưu trú và nhà ở xã hội, báo cáo thẩm tra đề nghị làm rõ phạm vi ưu đãi để thống nhất với dự thảo Luật Đất đai, tránh áp dụng ưu đãi cho cả phần đất thương mại, dịch vụ không phù hợp với mục tiêu chính sách. Các quy định về ưu đãi thuế, nguồn vốn ngân sách và quỹ nhà ở cũng cần được rà soát để tránh trùng lặp nhiệm vụ chi.

Đối với nhà chung cư, các ý kiến đề nghị làm rõ những bất cập trong quản lý, vận hành, nhất là nguy cơ trục lợi trong hoạt động của ban quản trị và tranh chấp giữa ban quản trị với cư dân về phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Cùng với đó, cần xác định cơ chế giám sát ban quản trị và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước.

Về cải tạo, xây dựng lại chung cư, báo cáo thẩm tra đề nghị quy định rõ nguyên tắc thực hiện và bảo đảm đồng bộ với các chính sách liên quan trong dự thảo.

Do dự thảo có nhiều chính sách mới, cơ quan thẩm tra lưu ý cần xác định đầy đủ điều khoản thi hành và quy định chuyển tiếp để tránh khoảng trống pháp lý hoặc gây lúng túng khi triển khai.

Nếu các quy định của luật, nghị quyết hiện hành cần được sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ tương ứng thì cần thể hiện rõ trong dự thảo. Thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở sửa đổi cũng cần được thống nhất với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn