Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã hoàn thành dự thảo quy định các yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí phát triển dự án để trình UBND TP ban hành quyết định chính thức. Đây là cơ sở để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư đối với các dự án trên địa bàn thành phố. (Ảnh minh họa: Báo Chính phủ).
Nghị định 12/2024/NĐ-CP (quy định về giá đất, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) đã có hiệu lực thi hành từ ngày 5/2/2024.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết hiện công tác xác định giá đất đối với các dự án tại TP HCM vướng mắc do chưa ban hành các tiêu chí hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Đầu tháng 3/2024, Văn phòng UBND TP HCM đã có thông liên quan đến việc ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và triển khai các công việc liên quan đến định giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã tiến hành tổng hợp ý kiến của các đơn vị liên quan và đến nay Sở đã hoàn tất dự thảo quy định các yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí phát triển dự án để trình UBND TP ban hành quyết định chính thức. Đây là cơ sở để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư đối với các dự án trên địa bàn thành phố.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính; được áp dụng định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập...
Theo dự thảo do Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, tổng doanh thu của dự án được xác định dựa trên thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Còn tổng chi phí ước tính được xây dựng dựa trên thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; từ đó ước tính được lợi nhuận của nhà đầu tư.
Thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.
Thời điểm cho thuê hoặc khai thác được bắt đầu sau khi hoàn thành việc xây dựng theo quy mô dự án và tiến độ xây dựng đã được quy định.
Các trường hợp không được bán hàng trong năm đầu xây dựng
Dự thảo quy định cụ thể các yếu tố cấu thành doanh thu đối với từng phân khúc cụ thể gồm nhà ở cao tầng; nhà phố liên kế, biệt thự; phân lô, bán nền; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn.
Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng được quy định khác nhau tùy quy mô mỗi loại hình dự án. Chẳng hạn dự án nhà ở cao tầng dưới 5 ha được phép bán hàng trong hai năm với tỷ lệ 40% ở năm đầu tiên và 60% ở năm thứ hai. Hay dự án nhà phố liên kế, biệt thự có quy mô dưới 100 căn và dự án phân lô, bán nền dưới 200 nền đều được phép bán trong vòng một năm.
Một số trường hợp không được phép bán hàng trong năm đầu xây dựng gồm: Dự án nhà ở cao tầng quy mô từ 15 ha trở lên; dự án nhà phố liên kế, biệt thự có nhiều hơn 1.000 sản phẩm.
Theo lý giải của Sở Tài nguyên và Môi trường, tỷ lệ bán hàng năm thứ 1 bằng 0% do dự án có quy mô lớn nên thời gian thi công hạ tầng và phần móng trong khoảng thời gian một năm. Sở Xây dựng sẽ kiểm tra thực tế và ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này phù hợp với các dự án có quy mô tương đồng đã được UBND TP phê duyệt giá đất.
Đối với dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn, tỷ lệ cho thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 80% cho mục đích văn phòng, thương mại - dịch vụ và 70% cho mục đích khách sạn, tính từ thời điểm cho thuê đến hết thời gian dự án.
Ước tính lợi nhuận mọi phân khúc bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng
Dự thảo quy định thời gian xây dựng nhà ở cao tầng tối thiểu hai năm đối với dự án dưới 5 ha và tối đa 5 năm đối với dự án lớn hơn 30 ha. Thời gian xây dựng dự án thấp tầng tối thiểu một năm đối với quy mô dưới 100 sản phẩm và tối đa 5 năm đối với quy mô trên 1.000 sản phẩm. Các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên 500 ha có thời gian triển khai 6 năm.
Chi phí (quảng cáo, bán hàng, vận hành) đối với dự án cao tầng, thấp tầng được xác định bằng 1% trên tổng doanh thu. Chi phí (quản cáo, bán hàng, quản lý, vận hành) đối với dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp là 16% trên tổng doanh thu.
Lợi nhuận (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) của nhà đầu tư đối với mọi phân khúc bất động sản được ước tính bằng 15% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án.
Doanh nghiệp phản ánh cách tính chi phí, lợi nhuận không hợp lý
Tại góp ý Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết theo phản ánh của một số doanh nghiệp, dự thảo quy định “chi phí kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương” là chưa rõ ràng và không phù hợp. Các chi phí kinh doanh như chi phí quảng cáo, bán hàng, vận hành rất khác nhau trong từng lĩnh vực nên khó có thể xác định mặt bằng chung tại địa phương.
Hơn nữa, việc khoanh vùng “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, đặc biệt trong trường hợp những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều dự án lớn thì mặt bằng chung tại địa phương sẽ có thể không phù hợp với dự án đó.
Do vậy, các doanh nghiệp đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi theo hướng không giới hạn tại địa phương mà sẽ đưa ra mặt bằng chi phí phù hợp với tính chất, quy mô dự án và quy mô chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phản ánh quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư.
Đối với quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng, đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của toàn bộ dự án. Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận.
Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”, tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng.
Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất), đây là chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất hai lần: Lần thứ nhất khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này) và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).
Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu.
