Dự kiến giá đất TP.HCM năm 2026: Cao nhất 687 triệu đồng/m², có nơi tăng 8 lần

UBND TP.HCM vừa gửi tờ trình đến HĐND Thành phố về ban hành Nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Theo tờ trình của UBND TP.HCM, sau khi rà soát, cân đối, giá đất tại thành phố được đề xuất ban hành đối với các loại đất cụ thể. TP chia làm 3 khu vực áp dụng giá với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp... Trong đó, khu vực TP.HCM cũ là khu vực 1, Bình Dương là khu vực 2 và Bà Rịa - Vũng Tàu là khu vực 3.

Giá đất tại TP.HCM cũ: Cao nhất 687,2 triệu đồng/m²

Về đất ở, tại khu vực 1 (TP.HCM cũ), giá đất ở cao nhất theo đề xuất là 687,2 triệu đồng/m², áp dụng cho các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá này không đổi so với bảng giá đất năm 2024 đang áp dụng.

Mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng - xã đảo Thạnh An. Đây cũng là mức giá bằng với bảng giá đất 2024 đang áp dụng.

Theo bảng giá đất mới UBND TP trình HĐND TP, hầu hết các khu vực tại Cần Giờ cũ giá đất đều tăng khá mạnh so với bảng giá đất 2024.

Trong đó, một số tuyến đường có giá đất cao trên 20 triệu đồng/m², như Rừng Sác 20,9 triệu đồng/m² (giá thực tế 34,9 triệu đồng/m²); đường Đào Cử có giá 20,2 triệu đồng/m²...

Tại một số phường ở khu vực trung tâm TP.HCM như Nhiêu Lộc, Bàn Cờ, Chợ Quán... bảng giá đất UBND trình HĐND TP không biến động nhiều so với bảng giá đất đang áp dụng. các khu vực biến động nhiều tập trung ở 3 phường thuộc Quận 1 cũ là Bến Thành, Sài Gòn, Cầu Ông Lãnh, một số khu vực của phường Xuân Hòa.

Biến động mạnh hơn ở Bình Dương, Vũng Tàu

Tại khu vực 2 (Bình Dương cũ), giá đất ở cao nhất là 89,6 triệu đồng/m² (thuộc 2 đường là đường Bác sĩ Yersin và đường Bạch Đằng ở phường Thủ Dầu Một). Tại 2 đường này, giá khảo sát thực tế là 149,3 triệu đồng/m².

Giá đất ở thấp nhất tại Bình Dương là tuyến đường ĐT 749 với 1,3 triệu đồng/m² tại xã Minh Thạnh.

Theo mức giá đang áp dụng do UBND tỉnh Bình Dương cũ công bố năm 2024, tùy từng khu vực, tuyến đường này có giá cao nhất là 580 nghìn đồng/m² và thấp nhất là 230 nghìn đồng/m².

Bình Dương cũng là khu vực này ghi nhận nhiều tuyến đường có hệ số tăng cao nhất, có tuyến đường tăng tới hơn 8 lần so với bảng giá hiện hành (đường ĐH.505, đoạn từ Cầu Lễ Trang đến đường ĐH.507).

Ở khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây), giá đất ở cao nhất gần 149,9 triệu đồng/m² (đường Thùy Vân) và thấp nhất là hơn 1,8 triệu đồng/m².

Giá đất ở cao tập trung chủ yếu ở phường Vũng Tàu, khá nhiều đường có giá đất ở trên dưới 100 triệu đồng/m² như đường Ba Cu giá 94,1 triệu đồng/m², đường Quang Trung 146,3 triệu đồng/m², đường Trần Hưng Đạo 94,1 triệu đồng/m²...

Về đất thương mại, dịch vụ, khu vực 1 có giá cao nhất 573,6 triệu đồng/m², tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; mức giá này bằng 70% đất ở.

Khu vực 2, giá cao nhất là 53,8 triệu đồng/m² (đường Bác sĩ Yersin, đường Bạch Đằng); giá thấp nhất là 500.000 đồng/m².

Khu vực 3, giá đất thương mại dịch vụ cao nhất là gần 89,7 triệu đồng/m² (đường Thùy Vân).

Về đất sản xuất kinh doanh, giá cao nhất tại khu vực 1 là 481,1 triệu đồng/m²; khu vực 2 là 44,8 triệu đồng/m² và khu vực 3 là hơn 74,7 triệu đồng/m², bằng 60% giá đất ở.

Bảng giá đất nông nghiệp chia làm 4 khu vực

Đối với đất nông nghiệp, bảng giá đất mới dự kiến áp dụng ngày 1/1/2026 chia làm 4 khu vực với mức giá cụ thể.

Trong đó, Khu vực 1 gồm các phường ở khu trung tâm TP.HCM như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Cầu Kiệu, Phú Nhuận... Khu vực này, đất trồng cây lâu năm có giá cao nhất 625.000 đồng/m², thấp nhất 400.000 đồng/m².

Đất trồng cây hàng năm cao nhất 500.000 đồng/m2, thấp nhất là 320.000 đồng/m².

Khu vực 2 gồm phường Tân Thuận, Tân Mỹ, Trung Mỹ Tây, An Phú Đông, Tân Sơn Nhất, Bình Tân, Thủ Dầu Một, Bình Dương, Rạch Dừa, Tam Thắng, Vũng Tàu... Khu vực này, đất trồng cây lâu năm cao nhất 500.000 đồng/m², thấp nhất 320.000 đồng/m²;

Đất trồng cây hàng năm cao nhất 400.000 đồng/m², thấp nhất 256.000 đồng/m².

Khu vực 3 gồm xã thuộc Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Tân Uyên, Bến Cát, Bà Rịa, Phú Mỹ... cũ. Khu vực này, đất trồng cây lâu năm cao nhất 400.000 đồng/m², thấp nhất 256.000 đồng/m².

Đất trồng cây hàng năm, cao nhất 320.000 đồng/m², thấp nhất là 205.000 đồng/m².

Khu vực 4 gồm các xã Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Phước Hòa, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Đất Đỏ, Long Điền, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, đặc khu Côn Đảo... Khu vực này, đất trồng cây lâu năm cao nhất 320.000 đồng/m², thấp nhất 205.000 đồng/m²;

Đất trồng cây hàng năm cao nhất 256.000 đồng/m², thấp nhất là 164.000 đồng/m².

Theo tờ trình của UBND TP.HCM, bảng giá đất lần đầu này không chỉ dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí... mà còn được mở rộng áp dụng cho 3 trường hợp mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, là tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giải trình với Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP.HCM về giá đất nông nghiệp được đề xuất thấp so với bảng giá đất cũ, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất được xác định trên cơ sở bảo đảm không thấp hơn mức giá đã được các địa phương ban hành. Đồng thời phù hợp với điều kiện sử dụng đất, khả năng sinh lợi và mặt bằng giá đất phổ biến trên thị trường.

Đối với đất nông nghiệp không thuộc trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường, giá đất được xây dựng bằng phương pháp thu nhập, thông qua doanh thu và chi phí khai thác ứng với từng loại đất, khu vực và vị trí.

Do thu nhập thuần từ hoạt động sản xuất nông nghiệp hiện nay còn thấp, nên kết quả định giá theo phương pháp này cho mức giá khá thấp, phản ánh đúng khả năng sinh lợi thực tế từ nông nghiệp thuần.

Với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường, đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất với đất ở, qua thu thập dữ liệu, giá đất được xác định bằng 10% giá đất ở tại từng tuyến đường, từng vị trí tương ứng; bảo đảm không thấp hơn giá đất nông nghiệp đã được các địa phương ban hành.

Việc xác định theo tỷ lệ % này nhằm phản ánh lợi thế về vị trí, điều kiện tiếp cận hạ tầng và khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai, bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo ông Thắng, đối với nội dung này đơn vị tư vấn đã thu thập 64.700 thông tin giao dịch liên quan.