Thị trường bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực đòi hỏi người tham gia phải có kiến thức và sự thận trọng cao. Trong quá trình phát triển, bên cạnh những dự án được quy hoạch bài bản, đầy đủ pháp lý, vẫn xuất hiện một số trường hợp dự án bị rao bán khi chưa hoàn thiện thủ tục hoặc thậm chí không tồn tại trên thực tế. Người mua dễ bị cuốn vào các lời quảng cáo hấp dẫn, tin tưởng vào viễn cảnh sinh lời nhanh mà thiếu kiểm chứng thông tin.
Từ đó hình thành khái niệm "dự án ma" – chỉ những khu đất chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng lại được giới thiệu, rao bán dưới danh nghĩa dự án nhà ở hay khu đô thị.
Thực tế, hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà từng được ghi nhận ở nhiều quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh, khi nhu cầu đầu tư vượt khả năng quản lý của cơ quan chức năng và năng lực thẩm định của người dân còn hạn chế.
Ở các nước như Thái Lan, Indonesia hay Ấn Độ, khái niệm phantom projects (dự án ma) từng gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư cá nhân và buộc chính phủ phải triển khai hệ thống tra cứu thông tin công khai để tăng tính minh bạch. Với Việt Nam, khi thị trường đang chuyển mình theo hướng chuyên nghiệp hơn, việc hiểu đúng về "dự án ma" và nhận biết sớm các dấu hiệu cảnh báo là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua.
"Dự án ma" là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ những dự án không có thật – tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ. Nói cách khác, đây là những sản phẩm bất động sản "ảo", được tạo ra để đánh lừa nhà đầu tư bằng hình thức truyền thông, quảng cáo, giấy tờ giả hoặc thậm chí bằng cả "câu chuyện" về tiềm năng khu vực.
Điều khiến “dự án ma” tồn tại lâu đến vậy chính là sự pha trộn giữa lòng tham và niềm tin. Các nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi giá rẻ, vị trí tiềm năng, hay viễn cảnh “lên quận – mở đường – tăng giá gấp đôi”. Nhiều trường hợp, chỉ một tấm bảng vẽ sơ đồ phân lô hay vài mô hình dựng 3D đã khiến hàng trăm người sẵn sàng xuống tiền, bất chấp việc khu đất đó đang là đất nông nghiệp, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Bản chất của “dự án ma” nằm ở việc tạo ra niềm tin giả: tin rằng đó là dự án thật, tin rằng sẽ được cấp sổ đỏ, tin rằng có thể sang nhượng dễ dàng.
Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, những thị trường bất động sản non trẻ thường là “mảnh đất màu mỡ” cho các dự án ma sinh sôi.
Theo một nghiên cứu của World Bank về quản trị đất đai, tại các nước Đông Nam Á, tỷ lệ giao dịch bất động sản không có đủ giấy tờ hợp pháp chiếm tới 30% trong giai đoạn đầu đô thị hóa. Khi hệ thống quản lý thông tin đất đai còn rời rạc, cơ chế cấp phép chậm, và người dân thiếu kỹ năng thẩm định, các “nhà đầu tư tự xưng” dễ dàng lợi dụng khoảng trống này để tạo ra “hàng hóa ảo”.
Cách nhận biết dự án ma qua 5 dấu hiệu cơ bản
Từ kinh nghiệm trong và ngoài nước, có thể rút ra 5 dấu hiệu cơ bản giúp nhận biết một dự án ma, đặc biệt hữu ích cho những người đang tìm hiểu đầu tư hoặc mua nhà đất lần đầu.
Dấu hiệu đầu tiên là pháp lý không rõ ràng. Một dự án hợp pháp luôn có đầy đủ hồ sơ: quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, “dự án ma” thường né tránh cung cấp bản gốc, chỉ đưa ra “bản photo mờ”, hoặc hẹn “sẽ có sau khi khách đặt cọc”. Theo quy định tại Việt Nam, chỉ những dự án được cấp phép huy động vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được rao bán. Vì vậy, việc dự án chưa có quyết định giao đất mà đã rao bán là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.
Dấu hiệu thứ hai là giá bán thấp bất thường so với khu vực. Kẻ gian thường dùng mức giá rẻ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Trong đầu tư, lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro cao – đó là nguyên tắc bất biến. Nếu một lô đất rẻ hơn 30–40% so với thị trường xung quanh mà không có lý do rõ ràng (ví dụ: đất vướng quy hoạch, hạ tầng chưa có, xa trung tâm), nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “tại sao lại rẻ như vậy?”. Nhiều chuyên gia quốc tế khuyên rằng, khi thấy một cơ hội “quá tốt để là thật”, có nghĩa là nó không thật.
Dấu hiệu thứ ba là chủ đầu tư không có tên tuổi hoặc không hiện diện pháp lý rõ ràng. Ở các quốc gia có thị trường minh bạch, mọi dự án đều phải công khai thông tin chủ đầu tư, hồ sơ tài chính và tiến độ thực hiện. Một “chủ đầu tư ma” thường chỉ là nhóm môi giới nhỏ, lập công ty “trên giấy” rồi gom đất nông nghiệp, chia lô và quảng cáo. Nhà đầu tư nên kiểm tra mã số doanh nghiệp, năng lực tài chính, hoặc thậm chí ghé trụ sở để xem có tồn tại thực không. Việc công ty đăng ký ở địa chỉ “văn phòng ảo” hay không có nhân sự thường trực là tín hiệu xấu.
Dấu hiệu thứ tư là chiêu trò quảng cáo phô trương nhưng thiếu căn cứ. “Dự án ma” thường gắn với các khẩu hiệu như “đô thị sinh thái”, “đất nền trung tâm hành chính tương lai”, hoặc “nằm trên trục đường quy hoạch mở rộng”. Tất cả đều nghe có vẻ thuyết phục, nhưng nếu tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch địa phương mà không tìm thấy, nhà đầu tư nên lập tức dừng lại. Tại các nước phát triển, mọi thông tin quy hoạch, cấp phép, hạ tầng đều được công bố trực tuyến, và người dân có thể dễ dàng tra cứu. Việt Nam hiện cũng đang dần tiến tới hệ thống tương tự, giúp người dân tự kiểm chứng thông tin thay vì tin lời môi giới.
Dấu hiệu cuối cùng là hợp đồng mập mờ, thanh toán không qua ngân hàng. Một dự án hợp pháp luôn yêu cầu người mua ký hợp đồng góp vốn hoặc mua bán có công chứng, tiền thanh toán phải chuyển khoản vào tài khoản công ty. Ngược lại, “dự án ma” thường yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt, ký giấy tay, hoặc thậm chí viết phiếu thu không có con dấu. Đây là lỗ hổng lớn khiến người mua không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp.
Việc nhận diện sớm những dấu hiệu trên không chỉ giúp bảo vệ nhà đầu tư cá nhân mà còn góp phần làm lành mạnh thị trường. Mỗi người khi tham gia giao dịch bất động sản đều nên trang bị kiến thức cơ bản như cách đọc quy hoạch, phân biệt các loại đất, hay xác thực pháp lý dự án.
Ở những quốc gia phát triển, người dân luôn có thói quen kiểm tra thông tin qua hệ thống công khai trước khi đặt bút ký. Việt Nam cũng đang hướng đến mô hình đó với các cổng dữ liệu đất đai và quy hoạch mở. Tuy nhiên, trước khi hệ thống này hoàn thiện, sự tỉnh táo của nhà đầu tư vẫn là hàng rào đầu tiên.
