Dòng vốn khơi thông từ quý 3/2023, thị trường bất động sản sẽ "ấm dần"?

Trong báo cáo mới đây của Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset với chủ đề: Mong chờ giải pháp cho ngành bất động sản, ông Trần Tuấn Long, chuyên viên phân tích cho biết, ngành bất động sản hiện đang phải đối diện với nhiều thách thức.

Đó là tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Dù trong năm qua, Ngân hàng Nhà nước tăng hạn mức tăng trưởng tín dụng nhưng chủ yếu nguồn tiền này được ưu tiên cho nhóm sản xuất - kinh doanh. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay để đặt cọc mua nhà hay cần phương án chi tiết khi xây nhà. Những khó khăn trên góp phần không nhỏ khiến cho nhu cầu của thị trường không thể phục hồi mạnh.

Cùng đó, với Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (Nghị định 65), Chính phủ ban hành nhiều quy định mới siết chặt hơn dòng vốn từ kênh này như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể.

Với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền.

Đối với nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, do trái phiếu thường được đảm bảo bằng cổ phiếu đã dẫn đến tình trạng khi cổ phiếu bị sụt giảm giá trị, khiến cổ phiếu bán giải chấp trên thị trường chứng khoán.

Mirae Asset kỳ vọng Nghị định 65 sẽ được sửa đổi. Thực tế, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65, với nhiều đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu. Những kiến nghị này theo Mirae Asset sẽ có nhiều khả năng được chấp thuận và từ đó sẽ khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp từ quý 3/2023.

Một yếu tố tác động tiêu cực đến lĩnh vực bất động sản nữa là lãi suất tăng cao, gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư. Lãi suất trong hai năm vừa qua đã liên tục tăng mạnh do chịu áp lực từ các yếu tố vĩ mô, và hiện nay đang dao động trên mức 10%/năm, cao nhất kể từ 2015.

Sức ép lớn từ việc lãi suất tăng cao không những khiến lực cầu bị hạn chế do người mua nhà ngại lãi vay, mà còn khiến giá nhà bị giảm sút do nhiều người không thể trả lãi phải bán nhà, từ đó dẫn đến giá mặt bằng chung giảm và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi khó chào bán các sản phẩm mới hoặc phải giảm giá bán.

Mirae Asset cho rằng, lãi suất không có nhiều khả năng tăng trong năm 2023. Đơn vị này dự đoán mặt bằng chung lãi suất sẽ không tăng trong năm nay và trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ tăng nhẹ 1 điểm phần trăm. Trước đây khi lãi suất tăng nhanh, đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch. Hiện nay, khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội sẽ được chú trọng trong tương lai. Vừa qua, Chính phủ đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu nhà ở xã hội từ đây đến năm 2030 và đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như hỗ trợ 2% lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ trở xuống, sửa đổi Luật Nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp nhà ở xã hội, đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội khi lập quy hoạch. Bên cạnh đó, các khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp đang được cải tổ để nhanh gọn hơn.