3 kỳ vọng cho thị trường bất động sản

Báo cáo ngành bất động sản của Công ty cổ phần chứng khoán Mirae Asset nhìn nhận, Chính phủ đang tích cực tìm hướng ra cho thị trường địa ốc. Hiện thị trường này đang đối diện với nhiều thách thức khi tín dụng bị thắt chặt, kênh huy động qua trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất tăng cao. Theo đó, chuyên gia của Mirae Asset kỳ vọng vào 3 yếu tố nếu được thực thi có thể giúp thị trường phần nào bớt khó khăn.

Thứ nhất là Nghị định 65 sẽ được chấp thuận sửa đổi, giúp khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp từ quý III. Chuyên gia, doanh nghiệp nhìn nhận, Nghị định 65 đang theo hướng thắt chặt, chưa phù hợp với bối cảnh, khiến doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu cũng như đáp ứng các yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm, tài sản đảm bảo...

Vừa qua, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi với nhiều đề xuất như: lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay.

Bộ cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trả nợ trái phiếu nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu. Trong năm 2023, khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó, riêng trái phiếu bất động sản cần đáo hạn là 119.000 tỷ đồng, theo số liệu của Hiệp hội thị trường Trái phiếu Việt Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, đánh giá, dự thảo sửa đổi Nghị định 65 nếu được Chính phủ thông qua sớm sẽ là giải pháp kịp thời để trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển theo hướng an toàn. Còn TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận, Nghị định sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo dư địa, cho phép các nhà phát hành, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng, công ty chứng khoán có thêm thời gian xử lý vấn đề về trái phiếu.

Thứ hai là việc nhà ở xã hội sẽ được chú trọng hơn trong tương lai. Nhà ở xã hội được xem là một giải pháp phá băng lúc này khi cùng lúc giải quyết được nhu cầu thực, vừa giúp thị trường vượt qua khủng hoảng. Tuy nhiên, suốt thời gian dài, phân khúc nhà ở xã hội gặp khó vì vướng mắc thủ tục, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận thu về rất thấp so với các dự án nhà ở thương mại.

Để giúp thị trường cân bằng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, Chính phủ đang đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu nhà ở xã hội đến 2030; đưa ra nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như hỗ trợ 2% lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ; sửa đổi Luật Nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp nhà xã hội, đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm loại nhà này khi lập quy hoạch. Các khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp đang được cải tổ để nhanh gọn hơn.

Vừa qua , Bộ Xây dựng đề xuất có gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; Ngân hàng Nhà nước cũng thông báo sẽ có gói 120.000 tỷ với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất hiện hành cho loại nhà này.

Đánh giá tác động, Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng các gói tín dụng trên có thể tạo động lực vực dậy thị trường. Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn cho nhà ở xã hội (ví dụ Địa ốc Hoàng Quân) sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, đơn vị này cũng nhìn nhận, thủ tục hành chính về phát triển dự án vẫn là một vấn đề đáng quan ngại và các nhà phát triển có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc sắp xếp nguồn vốn cho các dự án mới.

Ngoài ra, Yuanta cũng cho rằng các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp sở hữu quỹ đất dành cho nhà ở công nhân cũng sẽ được hưởng lợi trong dài hạn. Dù nhà ở công nhân chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng giá trị tài sản thuần của các doanh nghiệp này, tâm lý thị trường đã trở nên tích cực nhờ các chính sách mới, có thể mang lại tiềm năng thúc đẩy tăng giá cổ phiếu. Hơn nữa, việc xây dựng khu nhà ở công nhân vào khu công nghiệp có khả năng làm tăng sức hấp dẫn đối với bên thuê và do đó hỗ trợ các hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Một số doanh nghiệp cũng đánh giá việc sắp có gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội là tin mừng. Ví dụ với gói 120.000 tỷ, dù lãi suất không cao, vẫn có tác dụng tích cực đến tâm lý chủ đầu tư và người mua nhà trong bối cảnh lãi suất cho vay thời gian tăng mạnh còn tín dụng cho bất động sản hạn hẹp. Tuy nhiên, điều khiến doanh nghiệp quan tâm lúc này là cách thức triển khai để người đi vay dễ tiếp cận, dễ được giải ngân. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đề xuất các chính sách, pháp lý cho nhà ở xã hội tiếp tục được tháo gỡ kịp thời, giúp dự án sớm được triển khai.

Thứ ba, kỳ vọng khác của doanh nghiệp là lãi suất không tăng trong năm nay hoặc nếu có tăng, chỉ ở mức 1%.

Hiện nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất tiền gửi 0,3-1% một năm, đưa mặt bằng lãi suất huy động giảm 1-2% một năm so với năm ngoái, dao động trong khoảng 8,7-9% một năm. Việc lãi suất đầu vào giảm, lượng tiền gửi dồi dào đang tạo điều kiện để các ngân hàng hạ lãi suất cho vay. Trước đó, sau cuộc họp về tín dụng cho thị trường bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, lãnh đạo Vietcombank cho biết, các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và cùng đồng thuận hạ lãi suất huy động, từ đó có cơ sở để giảm lãi suất cho vay với doanh nghiệp.

Trước đây, việc lãi suất tăng nhanh đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch. Do đó, khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.

Trước đó, phía chứng khoán DSC nhìn nhận, năm nay thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng lại tạo cơ hội cho các doanh nghiệp lớn, có sức khoẻ tài chính tốt, thâu tóm các dự án giá rẻ. "Nếu có thể thâu tóm các dự án giá rẻ và bảo toàn lợi suất, đây sẽ là động lực để các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong đợt sóng bất động sản sau", DSC cho biết.

Đơn vị này khuyến nghị các doanh nghiệp nên mua bán, sáp nhập dự án giá rẻ vào quý II, III khi áp lực đáo hạn trái phiếu mạnh nhất. Ngoài ra, chuyên gia của DSC cũng dự kiến đến cuối năm nay, khi dòng tiền có dấu hiệu được nới lỏng sẽ là tiềm năng phục hồi cho các doanh nghiệp.