Nên thoả thuận mua bán theo giá thị trường
Điều 13 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Đồng tình với điều luật này của dự thảo nhưng ông Nguyễn Thanh Bình, Trưởng ban tư vấn Dân chủ Pháp luật quận Tân Bình, TP.HCM cho rằng, luật quy định “quyền sử dụng đất” là loại tài sản, là loại hàng hoá đặc biệt, thì cần thiết xem xét công nhận quyền mua bán quyền sử dụng đất, có như vậy mới giảm được tình trạng khiếu nại, tố cáo về đất đai. Nhà nước đại diện quyền sở hữu đất đai của toàn dân và chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt. Còn các tổ chức, cá nhân chỉ quan tâm đến vấn đề sử dụng đất. Việc thoả thuận mua bán theo giá thị trường sẽ tránh được tình trạng người dân bị o ép khi giao đất và tránh được tình trạng khiếu nại tố cáo.
“Không thiếu trường hợp cán bộ có chức có quyền cấu kết với các chủ doanh nghiệp khi giải toả đền bù áp mức giá rất thấp với người dân. Nhưng nếu đã có quyền mua bán thì sẽ không còn hiện tượng đó nữa và sẽ không gây thiệt hại cho người dân”, ông Nguyễn Thanh Bình thẳng thắn.
Ông Nguyễn Thanh Bình, Trưởng ban tư vấn Dân chủ Pháp luật quận Tân Bình, TP.HCM (Ảnh: VĐ)
Theo PGS.TS. Phan Trung Hiền – Trưởng khoa Luật – Đại học Cần Thơ, so với Luật Đất đai hiện hành, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã có nhiều cải tiến. Song vẫn còn nhiều bất cập. Đó là, việc định giá, xác định giá đất thuộc công tác chuyên môn nhưng đang là việc riêng của cơ quan hành chính Nhà nước mà cụ thể ở đây là UBND cấp huyện, cấp tỉnh, các đoàn thể xã hội không biết, người dân cũng vậy. Cho nên, khi cơ quan hành chính Nhà nước đưa ra giá, ai chịu thì chịu, ai không chịu thì cứ khiếu kiện, khiếu nại.
Đối với cơ quan hành chính Nhà nước, ngoài thực hiện nhiệm vụ định giá đất, còn thực hiện luôn nhiệm vụ hành chính về đất, lại cũng là cơ quan giải quyết khiếu kiện, khiếu nại về giá đất. Đây là một thực trạng, “vừa đá bóng, vừa thổi còi, lại vừa cho thuê sân”. Đây là mấu chốt gây bức xúc cho nhân dân hiện nay. Bởi vậy, PGS.TS. Phan Trung Hiền đề xuất, trong công tác chuyên môn phải công khai minh bạch về quy trình thẩm định, công khai chứng thư thẩm định và có sự tham gia góp ý của người dân, các tổ chức đoàn thể, mặt trận Tổ quốc ở địa phương giám sát. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung vào điều 226 của Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vai trò của toà án giải quyết khiếu kiện về giá đất.
PGS.TS Phan Trung Hiền – Trưởng khoa Luật – Đại học Cần Thơ (Ảnh: V.Đ)
“Theo các quốc gia trên thế giới, việc định giá theo 2 quy trình, thì phải bám sát cơ chế thị trường, nên đầu tiên là cơ quan chuyên môn có vai trò thẩm định giá đất, không nhất thiết phải là cơ quan hành chính mà có thể là hội đồng nhân dân để đại diện cho người dân”, PGS.TS. Phan Trung Hiền nói.
Cân nhắc việc cho thuê đất
Một vấn đề cũng rất đáng quan tâm trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là việc thuê đất và cho thuê đất. Điều 36 của Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng, người được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đồng thời, Điều 50 của Dự thảo Luật cũng quy định khi thực hiện quyền này phải đảm bảo các tiêu chí như: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; Ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp….
Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Uỷ viên Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, vấn đề này cần cân nhắc xem xét kỹ vì có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hàng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Uỷ viên Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (Ảnh: VĐ)
“Rất nhiều vụ án đã xảy ra và gây thiệt hại cho nhà nước. Ngoài ra, nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Và nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nêu ý kiến.
