'Dòng tiền không rời bỏ bất động sản, nhưng đang đổi cách chảy'

Tiền trên thị trường bất động sản vẫn dồi dào nhưng không còn chảy theo tâm lý đầu cơ mà ưu tiên sản phẩm khả năng khai thác thực, gắn với động lực tăng trưởng dài hạn, theo chuyên gia.

Chia sẻ tại một tọa đàm về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm mới đây, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, cho rằng nền tảng thanh khoản của nền kinh tế vẫn rất lớn, cho thấy dòng tiền không hề suy giảm.

Theo ông, tiền gửi dân cư hiện đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và có thể đạt mức 17-18% trong năm nay, cao hơn mục tiêu điều hành khoảng 15%. Trong khi đó, thị trường chứng khoán duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, còn thị trường trái phiếu tiếp tục mở rộng.

"Tiền không thiếu trên thị trường bất động sản, điều thay đổi là cách dòng tiền vận động", ông Huấn nhấn mạnh.

Ông phân tích thêm, thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chọn lọc hơn, thay vì tăng trưởng đồng loạt như trước. Sự thay đổi này thể hiện rõ nét nhất qua hành vi nhà đầu tư. Nếu trước đây họ thường quan tâm khu vực chuẩn bị có thông tin quy hoạch hoặc mở đường để mua đất, thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thực tế hơn, tập trung vào khả năng khai thác dòng tiền.

"Nhà đầu tư hiện quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp hay không, có tạo ra việc làm hay không, bất động sản có thể cho thuê và tạo dòng tiền như thế nào", ông nói. Sự dịch chuyển này cho thấy dòng tiền đang rời khỏi xu hướng đầu cơ thuần túy để hướng tới các tài sản có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.

Sự thay đổi này thể hiện rõ nét thông qua diễn biến cung - cầu bất động sản nửa đầu năm nay. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy quy mô giao dịch nhà đất vẫn duy trì ở mức lớn. Năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm bất động sản mới và hơn 100.000 giao dịch thành công.

Sang nửa đầu năm nay, khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, với 35.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Theo VARS, dù tỷ lệ hấp thụ đã giảm so với giai đoạn trước, quy mô giao dịch hàng chục nghìn sản phẩm cho thấy dòng tiền vẫn luân chuyển, nhưng tập trung hơn vào một số nhóm tài sản nhất định.

Khảo sát của OneHousing cũng chỉ ra nhu cầu mua bất động sản vẫn duy trì đáng kể khi 41% khách hàng cho biết có kế hoạch mua trong 6-12 tháng tới. Con số này phản ánh một lượng lớn dòng tiền chưa rời thị trường, mà đang trong trạng thái chờ đợi cơ hội phù hợp để giải ngân thay vì rút ra ngoài.

Ở góc độ thị trường, cơ cấu hấp thụ cũng phản ánh rõ xu hướng này. Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, dẫn dữ liệu cho biết tại Hà Nội, khoảng 80% giao dịch tập trung ở căn hộ hạng B và C (phân khúc trung cấp và bình dân), trong khi căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng thấp hơn.

Còn ở TP HCM, hơn 90% lượng hấp thụ cũng thuộc về căn hộ hạng B và C, còn căn hộ hạng A chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. "Điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền, có nhu cầu ở thực và dễ khai thác, thay vì tập trung vào các sản phẩm nặng tính đầu cơ", bà Hương đánh giá.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm đang bước vào giai đoạn của các đại dự án và tái cấu trúc mạnh mẽ.

Theo ông, nếu trước đây chỉ cần có quỹ đất là có thể phát triển dự án, nay các yếu tố như năng lực tài chính, khả năng triển khai, quản trị dòng tiền và sự thấu hiểu khách hàng mới là yếu tố quyết định.

Ông cũng cho rằng hành vi người mua đang thay đổi rõ rệt. Thay vì quan tâm "đi bao xa", khách hàng hiện đặt câu hỏi "đi mất bao lâu" khi đánh giá bất động sản. Điều này khiến các khu vực gắn với hạ tầng như metro, vành đai hay các tuyến liên vùng trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt là các đô thị vệ tinh.

Ở góc nhìn vĩ mô, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng sức cầu bất động sản đã không còn dễ dãi như trước mà tập trung vào các tài sản pháp lý minh bạch, chi phí phù hợp, giá trị thương mại tốt. Trong đó, căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản, còn các khu đô thị thấp tầng đồng bộ vẫn duy trì sức hút. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu nền tảng cư dân vẫn gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Ngô Thành Huấn nói động lực tăng trưởng mới của bất động sản đang gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa và dòng vốn FDI. Khi doanh nghiệp mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhu cầu lao động tăng, kéo theo gia tăng dân số cơ học và nhu cầu nhà ở tại các khu vực lân cận.

Những địa phương có nền tảng công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương (cũ) hay Hải Phòng ghi nhận hiệu suất khai thác ổn định hơn nhờ được hỗ trợ bởi dòng tiền thuê và nhu cầu ở thực. "Nơi có dân số cơ học tăng sẽ hình thành nhu cầu ở thực và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững", ông nhấn mạnh.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn "tăng nóng theo kỳ vọng" sang "tăng trưởng có chọn lọc", trong đó dòng tiền không rút khỏi thị trường mà tái phân bổ vào các tài sản có giá trị sử dụng và thương mại tốt, gắn với hạ tầng phát triển.

Xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng vì vậy được dự báo tiếp tục suy giảm, nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ dài hạn và khai thác dòng tiền, phù hợp hơn với chu kỳ phát triển mới của thị trường.