Dòng tiền bất động sản phía Nam đang đi đâu?

Dòng tiền bất động sản phía Nam đang có xu hướng rời khu vực lõi, dịch chuyển theo hạ tầng đến các đô thị mới, nhưng không phải nơi nào có cao tốc, sân bay cũng hút được nhà đầu tư.

Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản mới đây, ông Nguyễn Thái Bình, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty Đông Tây Land, cho biết dòng tiền tại TP HCM đang dịch chuyển cùng quá trình mở rộng không gian đô thị, từ khu lõi sang các trung tâm mới dọc những trục hạ tầng lớn.

Theo ông, dòng vốn không rời bỏ bất động sản trung tâm, nhưng quỹ đất khan hiếm và mặt bằng giá phổ biến 200-500 triệu đồng mỗi m2, thậm chí có nơi khoảng 1 tỷ đồng, khiến khả năng tiếp cận của phần lớn nhà đầu tư thu hẹp. Một phần dòng tiền vì thế tìm đến các khu vực có giá "vừa sức" hơn và còn dư địa phát triển.

Khi vành đai, cao tốc, metro được đầu tư, thời gian kết nối giữa khu lõi và vùng ven được rút ngắn, mở rộng bán kính lựa chọn của người mua. Theo ông Bình, đây là cơ sở để những khu vực từng được xem là vùng ven dần hình thành các trung tâm bất động sản mới.

Thay đổi dòng tiền cũng thể hiện rõ qua xu hướng tìm kiếm. Theo dữ liệu từ Batdongsan, tỷ trọng nhu cầu tìm mua tại các quận trung tâm TP HCM giảm từ 24% năm 2021 xuống còn khoảng 17-18% hiện nay. Khu Nam cũng giảm từ 25% xuống khoảng 22%. Ngược lại, khu Đông và vùng mở rộng, trong đó có Bình Dương cũ, ghi nhận mức tăng đáng kể, từ khoảng 6-28% lên 14-33%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho biết người mua đang có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm, men theo các tuyến hạ tầng lớn và những khu vực đô thị đang phát triển. Nguyên nhân chính là lệch pha giữa giá bán và khả năng chi trả.

Theo ông Tuấn, khoảng 80% nguồn cung hiện có giá trên 50 triệu đồng mỗi m2, trong khi phần lớn nhu cầu tìm kiếm tập trung ở phân khúc dưới mức này. "Người mua không biến mất mà đang đi tìm một mặt bằng giá khác", ông nói.

Khi giá nhà tại khu vực lõi vượt khả năng chi trả, người trẻ và nhóm mua ở thực buộc phải chấp nhận ở xa hơn. Hạ tầng, theo ông Tuấn, là yếu tố giúp họ thay đổi lựa chọn, bởi khả năng rút ngắn thời gian di chuyển khiến các khu vực phía Đông TP HCM và những đô thị dọc các trục giao thông lớn trở nên hấp dẫn hơn.

Dù vậy, theo các chuyên gia, dòng tiền không chạy theo mọi tuyến đường. Việc nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven không đồng nghĩa cứ nơi nào có đường lớn, cao tốc hay sân bay thì dòng tiền sẽ đổ vào.

Ông Bình phân tích, nhà đầu tư đang thay đổi tiêu chí từ "gần hạ tầng" sang "hạ tầng có tạo ra một đô thị hay không". Một dự án muốn giữ được giá trị cần có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư đủ năng lực, chất lượng xây dựng, tiện ích, dân cư và hoạt động thương mại dịch vụ.

Nếu hạ tầng giúp rút ngắn thời gian kết nối, thì dân cư, việc làm và dịch vụ mới quyết định một khu vực có thể duy trì giá trị bất động sản hay không. Một tuyến đường mới có thể tạo kỳ vọng, nhưng chỉ khi kéo theo hoạt động kinh tế và nhu cầu ở thực, giá trị đó mới có cơ sở duy trì dài hạn.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Exims Land, nhận định dòng tiền phía Nam hiện tập trung vào ba nhóm sản phẩm chính: nhà ở thực tại những khu vực có kết nối tốt; bất động sản gắn với khu công nghiệp, logistics ở các khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An trước đây; và bất động sản nghỉ dưỡng ven biển Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.

Điểm chung của các thị trường này là khả năng tạo ra nhu cầu sử dụng thực. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến việc dự án có thể thu hút cư dân, tạo hoạt động thương mại và khai thác cho thuê hay không, thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng.

"Chủ đầu tư có năng lực triển khai thôi chưa đủ, mà còn phải có năng lực vận hành, kéo người về ở, tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư", bà Tú nói. Điều này cho thấy cuộc dịch chuyển dòng tiền phía Nam không đơn giản là câu chuyện "ra vùng ven" mà là đang chọn lọc những nơi có thể trở thành đô thị thực.

Vì vậy, theo các chuyên gia, dòng tiền phía Nam trong chu kỳ mới sẽ không chạy theo một địa danh cố định mà đi theo những nơi hội tụ ba yếu tố: giá còn phù hợp, thời gian kết nối được rút ngắn và đô thị có khả năng hình thành nhu cầu sống thực.

Do đó, nếu trước đây hạ tầng có thể là câu chuyện đủ mạnh để tạo kỳ vọng, thì trong chu kỳ mới, hạ tầng chỉ là điểm khởi đầu. Dòng tiền sẽ ưu tiên những nơi có thể biến lợi thế kết nối thành giá trị sử dụng thực.

Bức tranh này cho thấy bất động sản phía Nam đang mở rộng không gian, nhưng không mở rộng một cách đồng đều. Bất động sản trung tâm vẫn giữ lợi thế nhờ khan hiếm và khả năng khai thác, nhưng ngày càng dành cho nhóm vốn lớn. Phần thị trường rộng hơn đang mở ra ở những trung tâm mới. Và ở đó, hạ tầng có thể mở đường cho dòng tiền, nhưng chính khả năng hình thành một đô thị sống mới quyết định dòng tiền có ở lại hay không.