Thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM và các tỉnh lân cận đang trong giai đoạn "chuyển mình" và bắt đầu lấy lại "phong độ" với những dấu hiệu phục hồi tích cực sau thời gian trầm lắng. Đặc biệt, việc sáp nhập TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng mở ra một thời kỳ tăng trưởng mới cho thị trường BĐS khu vực.
Chuyển biến tích cực
Bà Ái Nghi - một nhà đầu tư BĐS lâu năm ngụ TP Thủ Đức, TP HCM - gần đây đã dành nhiều thời gian nghiên cứu các khu đất tại ở tỉnh Bình Dương, nhất là dọc Quốc lộ 13, giáp ranh TP HCM.
Theo bà, giá đất tại đây liên tục tăng bởi khu vực này đang có kế hoạch mở rộng đường sá, đặc biệt, khi Bình Dương và TP HCM được xem như một thể thống nhất thì ranh giới hành chính không còn là yếu tố cản trở nữa. Chính vì lý do đó, lô đất diện tích 700 m² (trong đó có 150 m² thổ cư) mà bà từng phân vân mua với giá 3,7 tỉ đồng cách đây 1 tháng, hiện chủ đất đã tăng giá lên 4,3 tỉ đồng.
Không phải ngẫu nhiên mà dự án The Felix ở TP Thuận An, tỉnh Bình Dương của chủ đầu tư C-Holdings lại thu hút được nhiều khách hàng đăng ký giữ chỗ chỉ sau một phiên livestream của Chủ tịch HĐQT công ty - ông Nguyễn Quốc Cường.
Theo ông Trần Văn Hưng, Giám đốc kinh doanh C-Holdings, việc Bình Dương và TP HCM sẽ không còn ranh giới kể từ ngày 1-7 tới là một trong những yếu tố hấp dẫn người mua căn hộ tại dự án. Cụ thể, công ty chỉ mới công bố hơn 1.000 căn hộ nhưng toàn bộ giỏ hàng đã được giữ chỗ hết.
Không chỉ căn hộ, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng đang có dấu hiệu phục hồi. Việc các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Ixora đẩy mạnh triển khai dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy niềm tin đang quay trở lại. Các chủ đầu tư đều kỳ vọng khu vực này sẽ trở thành "sân sau" du lịch của TP HCM nhờ lợi thế kết nối giao thông thuận tiện.
Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland - đơn vị chuyên phân phối các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cao cấp, cho biết mặc dù thị trường chưa phục hồi mạnh như giai đoạn trước đại dịch nhưng các dự án hiện nay được đầu tư bài bản, đến từ các chủ đầu tư uy tín với pháp lý minh bạch và có vị trí gần trung tâm TP HCM đang được đánh giá cao. Theo ông Việt, mô hình đô thị biển kết hợp giữa nơi ở và nghỉ dưỡng sẽ là xu hướng của những năm tới.
Bên cạnh đó, nhu cầu phát triển khu công nghiệp đã tạo ra hướng đi riêng cho mỗi địa phương trong việc định hình phân khúc BĐS. Bình Dương là ví dụ điển hình khi xác định thế mạnh là phát triển công nghiệp, nhờ đó các dự án nhà ở kết hợp khu công nghiệp và đô thị tích hợp tại đây ngày càng tăng, thu hút đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường bất động sản TP HCM có nhiều dư địa để phát triển sau sáp nhập địa giới hành chính. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp Savills Hà Nội, tin rằng nếu quá trình sáp nhập và quy hoạch mới được thực hiện bài bản sẽ mở đường cho việc hình thành các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp, tạo sức hút với dòng vốn đầu tư nước ngoài ngày càng "kén chọn".
"Việc sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ là thay đổi về địa giới mà còn nhằm tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và gia tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương" - chuyên gia này phân tích.
Ngoài ra, việc mở rộng địa giới hành chính sẽ giúp TP HCM mới quy hoạch được thêm nhiều khu công nghiệp lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm xây dựng nhà máy, không còn lo thiếu đất công nghiệp. Đặc biệt, sau khi sáp nhập, các địa phương có thể phân vùng rõ ràng hơn, hỗ trợ phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt.
"Những khu vực vốn đã là điểm sáng đầu tư, sau sáp nhập sẽ có cơ hội bổ trợ lẫn nhau về hạ tầng, nguồn lao động và định hướng phát triển. Điều này sẽ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu" - ông Thomas nhận xét.
Cộng hưởng về quy hoạch và hạ tầng
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, đánh giá năm 2025 sẽ đánh dấu một giai đoạn hoàn toàn khác của thị trường BĐS Việt Nam. Không chỉ là sự phục hồi sau giai đoạn trầm lắng mà còn là bước chuyển mình sang giai đoạn tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi các yếu tố vĩ mô, chính sách điều tiết hợp lý và sự thay đổi trong hành vi đầu tư.
Ngoài yếu tố sáp nhập hành chính, thị trường còn được hỗ trợ bởi các chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất cho vay hạ nhiệt, gói tín dụng lớn, vốn đầu tư công và vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng mạnh. Tuy nhiên, ông Trung cũng cảnh báo rằng thông tin sáp nhập có thể tạo hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) khiến nhà đầu tư đổ xô mua đất, dẫn đến rủi ro nếu không kiểm soát tốt giá cả và giá trị thực. Do đó, người mua cần tỉnh táo, cân nhắc yếu tố thanh khoản, khả năng tài chính và giá trị ngắn hạn, dài hạn của BĐS trước khi đầu tư.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng sáp nhập hành chính tạo cơ hội lớn cho các nhà phát triển BĐS nhờ sự cộng hưởng về quy hoạch và hạ tầng. Các chủ đầu tư có thể tiếp cận nhiều quỹ đất hơn và phát triển các khu vực mới giàu tiềm năng.
Trong ngắn hạn, thị trường sẽ xuất hiện các "điểm nóng" đầu tư tại những nơi có hạ tầng được đầu tư mạnh, các trung tâm hành chính mới hoặc vùng được quy hoạch lại. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn cần bám sát chiến lược dài hạn, tránh bị cuốn vào tâm lý đám đông.
Việc sáp nhập tỉnh không chỉ tạo ra không gian phát triển mới mà còn giúp hạ tầng kết nối được triển khai đồng bộ, thủ tục pháp lý trở nên nhất quán, nhanh chóng hơn. Điều này giúp các nhà đầu tư tiếp cận và triển khai dự án dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, ông Thomas Rooney cảnh báo việc thay đổi địa giới sẽ dẫn đến những thách thức nhất định, bao gồm điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thủ tục pháp lý liên quan đến môi trường, xây dựng và đầu tư. Nhưng về dài hạn, đây sẽ là cơ hội lớn để tái cấu trúc khung pháp lý, cải thiện tính minh bạch và hiệu quả hành chính, giúp tiết kiệm thời gian, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.
Người mua không còn e dè
Từ tháng 4 đến nay, nhiều chủ đầu tư đã đồng loạt mở bán dự án tại TP HCM và các vùng lân cận với lượng đặt chỗ tăng cao. Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty News Property, niềm tin của nhà đầu tư đang trở lại nhờ triển vọng hạ tầng rõ ràng và tiến độ hoàn thiện nhanh của các công trình trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, các tuyến kết nối Nhà Bè, Nhơn Trạch, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Một điểm sáng đáng chú ý là thị trường căn hộ chuyển nhượng. Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy trong tháng 4-2025, tổng giao dịch thứ cấp toàn quốc đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng trước. Riêng phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận 3.400 căn, mức cao nhất trong vòng 12 tháng và gần gấp 3 lần so với mức "đáy" hồi tháng 2.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng sự phục hồi của thị trường thứ cấp đến từ 3 yếu tố: nhu cầu ở thực tiếp tục mạnh mẽ, đặc biệt từ người trẻ; dòng tiền đầu tư đang rút khỏi đất nền kém thanh khoản để quay về căn hộ có pháp lý rõ ràng; yếu tố mùa vụ khiến lượng giao dịch dồn về tháng 3 và 4. Ông Tiến cũng nhấn mạnh người mua ngày nay không chỉ chú trọng giá hay diện tích mà còn cân nhắc yếu tố kết nối hạ tầng, chất lượng sống và khả năng cho thuê.
Cùng lúc, hàng loạt dự án lớn từng vướng pháp lý đang được tháo gỡ, mở đường cho quá trình cấp sổ hồng và tái triển khai. Tại TP HCM, Novaland đã được giải quyết các vướng mắc quan trọng liên quan đến quy hoạch, tiền sử dụng đất tại các dự án như Richstar, Botanica Premier, Victoria Village, Lakeview City hay The Water Bay. Ở Đồng Nai, tỉnh cũng vừa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho các khu vực thuộc TP Biên Hòa, tạo điều kiện pháp lý cho các dự án như Aqua City, Long Hưng, Waterfront tiếp tục phát triển.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, tín hiệu tích cực hiện nay đến từ sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách điều hành và niềm tin thị trường. Các dự án căn hộ tầm trung tại TP HCM và vùng ven ghi nhận lượng đặt mua tốt nhờ chính sách bán hàng linh hoạt và lãi suất ngân hàng ưu đãi. "Người mua không còn e dè, bởi họ thấy rõ thị trường đang đi lên đúng như kỳ vọng từ đầu năm" - ông Quang nhận định.
Phạm Đình
