Ngành bất động sản bước sang năm 2025 với kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng.
Theo nhóm chuyên gia VIS Rating, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025 nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.
Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội nhưng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai. Khu vực TP HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài.
Phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp
Các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây.
Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp 45 - 50%, cao hơn so với mức biên 25 - 35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.
Giá đất mới tại nhiều khu vực vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai có thể tăng lên tới 10 lần so với trước đây
Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm
Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các Hà Nội và TP HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án.
Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021 - 2023. Tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.
Khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.
Nhóm phân tích nhận định khoảng 70% các doanh nghiệp trong danh sách theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Chỉ số này có được kỳ vọng cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.
Doanh thu bán hàng sẽ tăng 25 - 50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.
Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình.
Doanh số bán hàng của các CĐT có kế hoạch mở bán tại các thành phố lớn sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025
