Quy định chưa thỏa đáng đối với doanh nghiệp
Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy đinh về Quỹ phát triển đất.
Trong đó, gây tranh cãi nhất là việc dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Cho ý kiến về quy định tiền sử dụng đất bổ sung, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.
Sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, mới đây, một chủ đầu tư BĐS tại Thủ Đức đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 300 tỉ đồng. Trong khi đó, vào thời điểm trước đây đơn vị thẩm định giá đã ước tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỉ đồng. Do cần dòng tiền kinh doanh nên chủ đầu tư đã bán một số sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính.
Hiện tại, chi phí tiền sử dụng đất này đã tăng tới hơn 5 lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao và không phù hợp với sức cầu của thị trường.
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Bàn về quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.
“Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất không chỉ gây ra tình trạng đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội”, VARS khẳng định.
Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Theo Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Theo đó, chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành BĐS. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. “Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cho hay.
Cùng quan điểm với ông Đính, các chuyên gia cũng cho rằng trong bối cảnh doanh nghiệp bị gia tăng chi phí sử dụng đất thì giá bất động sản sẽ không thể giảm, gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường và ngược lại với những chỉ đạo của Chính phủ về việc giảm giá nhà, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.
Đặc biệt, việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với số tiền không nhỏ cũng nằm ngoài tính toán của doanh nghiệp. Điều này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư không đủ tài chính để nộp bổ sung, dẫn đến không thể triển khai dự án, nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Nút thắt này không giải được thì giá nhà sẽ không thể hạ
Từ những phân tích nêu trên, các chuyên gia pháp lý kiến nghị sửa đổi điểm d) Khoản 2 Điều 257 theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất, bởi điều này khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí khổng lồ, ảnh hưởng đến chi phí đầu vào và làm giá bất động sản tăng. Trong khi đó, việc chậm xác định giá đất lại không phải vấn đề từ doanh nghiệp.
Trong trường hợp để đảm bảo sự phù hợp với quy định tại Điểm d) Khoản 2 Điều 257 về việc tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất, Nhà nước chỉ nên áp dụng cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 01/8/2024 (Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
